اجاره مسكن در گردنه «تعیین نرخ» :         طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن در ...

 

 

 

 

طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن در تهران، مرحله تعیین نرخ‌های اجاره را تقریبا‌ پشت‌سر گذاشته و اكنون در گردنه «چگونگی اجرا و تبعیت از نرخ‌های دستوری» قرار دارد، به طوری كه تاكنون نزدیك به 6 پیشنهاد برای عبور موفق از این گردنه ارائه شده و در دست بررسی قرار دارد.

نشست‌های مكرر كارشناسان وزارت مسكن با نمایندگان اتحادیه مشاوران املاك و برخی از مدیران بنگاه‌های بزرگ طی سه ماه اخیر، به جمع‌بندی درباره كف و سقف نرخ واقعی اجاره آپارتمان در مناطق مختلف تهران منجر شد و حالا قرار است برای نحوه پیاده‌سازی نرخ‌های «مورد‌تایید» در بازار اجاره تصمیم‌گیری شود. نتایج آنچه تاكنون در این نشست‌های مشترك مطرح شده حكایت از این دارد كه وزارت مسكن برای آنكه موجران را به سمت پیروی از نرخ‌های دستوری هدایت كند ناگزیر از اتخاذ دو رویكرد خواهد بود.

رویكرد اول به كارگیری سیاست‌های تشویقی برای موجرانی كه به تكالیفشان عمل می‌كنند، است و رویكرد دوم استفاده از ابزارهای تنبیهی برای موجرانی است كه فراتر از نرخ‌های تعیین‌شده، اجاره‌بها تعیین می‌كنند. در این میان، رییس اتحادیه مشاوران املاك كه طرف مذاكره با نمایندگان وزارت مسكن در طرح ساماندهی اجاره‌بها است، بر استفاده از گزینه تشویق به جای تنبیه تاكید دارد و معتقد است اگر ابزارهای تنبیهی بكار گرفته شود، نه تنها اجاره‌بها تعدیل نمی‌شود، بلكه مالكان از عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار نیز خودداری می‌كنند.

پیشنهادها به ستاد ساماندهی

در ستاد ساماندهی بازار اجاره مسكن تاكنون چند پیشنهاد برای به كارگیری نرخ‌های دستوری ارائه شده است؛ از جمله اینكه برای مالكان آپارتمان‌هایی كه نرخ‌های تعیین‌شده از سوی وزارت مسكن را رعایت می‌كنند معافیت‌هایی از بابت عوارض شهری، مالیات ملك و حتی تخفیف در هزینه شهریه دانشگاه فرزند مالك در نظر گرفته شود.

همچنین از آنجایی كه مشاوران املاك در اعمال نرخ‌های دستوری در بازار اجاره نقش اساسی خواهند داشت و می‌توانند با عدم پذیرش موجران گرانفروش آنها را وادار به پایین‌آوردن نرخ‌های اجاره كنند، پیشنهاد شده است بنگاه‌هایی كه بتوانند قراردادهای اجاره را با نرخ‌های واقعی تنظیم كنند از بخشودگی مالیاتی برخوردار شوند.

تشویق بهتر است

در‌این زمینه دکتر فردین یزدانی كارشناس مسكن و مشاور برخی طرح‌ها در وزارت مسكن به دنیای‌اقتصاد گفت: در همه جای دنیا و به خصوص در کشورهای پیشرفته دولت از سیاست‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره بهره می‌گیرد که نتیجه مثبتی با خود به همراه دارد. براین اساس ارائه تسهیلات تشویقی به ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌تواند موثر واقع شود. همچنین ارائه تراکم مجانی به صورت مشروط برای سازندگانی که ملک خود را تا یک زمان مشخص اجاره می‌دهند از جمله دیگر راهکارهایی است که می‌تواند در‌این زمینه موثر واقع شود.

وی گفت: اما تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف از طریق مشاوران املاک راهکار مناسبی نیست و لازم است که از طریق روش‌های علمی‌این مساله دنبال شود. براین اساس به عنوان مثال سامانه کاداستر که در حال حاضر مورد استفاده سازمان ثبت اسناد قرار می‌گیرد می‌تواند به عنوان یک سامانه ایمن در خصوص رهگیری املاک و همچنین تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف، معیار قرار بگیرد.

یزدانی افزود: البته تکمیل سامانه کاداستر ممکن است مستلزم هزینه وکمی‌زمان باشد، اما به هرحال دولت باید یکبار برای همیشه مدیریت زمین و املاک در مناطق مختلف شهر را شفاف،یکپارچه و مکانیزه کند تا بتواند به اهداف مورد نظر دست پیدا کند.

پرداخت یارانه‌ هدفمند به موجران

دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس برجسته مسکن نیز در این باره به دنیای اقتصاد گفت: تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها امکان‌پذیر نیست و دولت نباید برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره خود را درگیر مسائل حاشیه‌ای کند، بلکه اگر قصد دارد واقعا کنترل بازار اجاره را به دست بگیرد باید با ارائه یکسری یارانه‌های هدفمند به موجران به طور غیرمستقیم کنترل ‌این بازار را در اختیار گیرد.

وی اظهار كرد: به عنوان مثال دولت می‌تواند اعلام کند مالکانی که نرخ اجاره ملکشان تا حدود 500 هزار تومان است؛ در صورتی که اجاره خود را کاهش دهند از بخشودگی‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.

ستاریان خاطرنشان ساخت: ‌اینکه بخواهیم یکسری نرخ به عنوان نرخ پایه انتخاب كنیم نه تنها امکان‌پذیر نیست، بلکه به آشفتگی بیشتر بازار اجاره دامن می‌زند.

سفرهای زیارتی برای موجران

در ‌این بین مشاوران املاک نیز که قرار است بازوی اجرایی دولت در امر تعیین نرخ اجاره باشند با بیان نظراتی به جزئیات جدیدی از نحوه ورود دولت به بازار اجاره اشاره کردند.

غلامرضا جوانرویی، مدیر بنگاه رازان به دنیای‌اقتصاد گفت: وزارت مسکن به شدت به دنبال آن است که با استفاده از مکانیزم‌های تشویقی، نرخ اجاره مسکن را کنترل کند. براین اساس چند ماه گذشته در نشستی مشترک بین نمایندگان مشاوران املاک و معاونان وزیر مسکن این مساله بحث و بررسی شد.

وی افزود: در مراحل ابتدایی تهیه‌ این بسته که هنوز به صورت خام بود پیشنهاد شد که اهرم‌های تشویقی در حد سفر به عتبات عالیه و اعمال تخفیف شهریه دانشگاه برای مالکانی که ملک خود را ارزان اجاره می‌دهند، باشد اما بعد از آن قرار شد که بخشودگی‌های مالیاتی در این بسته تشویقی دیده شود.

این بنگاه دار مسكن تاکید کرد: مسائل مختلفی نظیر، مساحت، منطقه، عمر بنا، امکانات بنا، موقعیت، تعداد واحدها و... عواملی هستند که باعث می‌شود نرخ اجاره یک ملک افزایش یا کاهش داشته باشد. جوانرویی تاکید کرد: در صورتی که‌ این مکانیزم‌های تشویقی در بازار اجاره اعمال شوند قطعا مالکان نیز تشویق می‌شوند که واحدهای خود را به صورت عادلانه به بازار عرضه کنند که نتیجه آن‌ ایجاد ثبات در‌ این بازار خواهد بود.

همچنین مهدی باغ شاهی، مدیربنگاه سیمای شهر نیز به دنیای اقتصاد گفت: وزارت مسکن در صورتی می‌تواند از مکانیزم‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره‌بهره بگیرد که بتواند وزارتخانه‌های مربوطه و همچنین شهرداری را در‌این مسیر با خود همراه کند. به عنوان مثال اعمال تخفیف‌های مالیاتی برای مالکانی که ملک خود را براساس نرخ پیشنهادی وزارت مسکن اجاره می‌دهند مستلزم آن است که وزارت اقتصاد با وزارت مسکن در این زمینه همکاری‌های لازم را داشته باشد.

وی افزود: علاوه براین اگر قرارباشد تخفیفات مربوط به عوارض شهری برای ‌این دسته از مالکان محقق شود لازم است که حتما شهرداری تهران با وزارت مسکن تعامل مطلوبی برقرار کند. در‌ این صورت اگر وزارتخانه‌هایی نظیر اقتصاد ،بازرگانی و همچنین وزارت مسکن و نیز شهرداری بتوانند تعامل مطلوبی در این زمینه باهم داشته باشند قطعا ‌این امکان وجود خواهد داشت که بسته تشویقی وزارت مسکن برای کنترل بازار اجاره موثر واقع شود...../تحلیل:عصرایران

ویدیو : اجاره مسكن در گردنه «تعیین نرخ»