وام خرید مسكن خطرناک است؟ :         حكایت منع دسترسی خریداران مسكن به وام ...

 

 

 

 

حكایت منع دسترسی خریداران مسكن به وام بانكی ماجرای بیماری است كه برای جلوگیری از تشدید بیماری، به جای «درمان» راهكار «حبس خانگی» را برایش تجویز می كنند.

كارشناسان اقتصاد مسكن ضمن موضع گیری در برابر این رویه، با توجه به اظهارنظر اخیر رییس كل بانك مركزی كه آزاد كردن تسهیلات خرید مسكن را باعث افزایش یك دفعه تقاضا دانسته ، تصریح كرده اند: چنانچه روال منطقی و طبیعی حمایت بانكی از خریداران مسكن به شكل ضدتورمی برقرار شود، نه تنها محركی برای رشد قیمت مسكن محسوب نمی شود بلكه باعث عبور بازار مسكن و ساخت وساز از ركود طولانی مدت شده و چرخه معیوب فعلی در مبادلات ملكی را اصلاح خواهد كرد.

این كارشناسان در گفت وگو با دنیای اقتصاد، پیشنهاد كردند: تسهیلات خرید مسكن در تهران و كلانشهرها كه فاصله زیادی بین قیمت و قدرت خرید مسكن در آنجا وجود دارد، به صورت «سهمیه مشخص ماهانه» احیا شود تا از یك سو مسیر صاحبخانه شدن هموار شود و از سوی دیگر از هجوم گسترده برای دریافت وام كه احتمال تحریك آنی قیمت را در پی دارد، جلوگیری شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر ساده ترین راهی كه برای كنترل قیمت مسكن انتخاب شده، دور نگه داشتن بازار تقاضای مسكن از تسهیلات بانكی است. دولت با این توجیه كه سال ۸۶ سیل وام های چند ده میلیون تومانی در راه خانه دار شدن مردم جاری شد و در همان زمان قیمت مسكن تحت تاثیر نقدینگی زیاد از حد، بیش از ۸۰ درصد رشد كرد، طی دو سال و نیم اخیر، مجوز اعطای وام خرید مسكن به عموم مردم – در ماه های اخیر به برخی گروه ها و اشخاص این تسهیلات داده شده است- را ممنوع كرده و در آخرین اظهارنظر از سوی رییس كل بانك مركزی بر خطرناك بودن این وام تاكید شده است.

هرچند شواهد در بازار غیررسمی خرید و فروش وام بانكی نشان از نیاز جدی و گسترده به تسهیلات خرید مسكن دارد؛ به طوری كه وام های غیرمرتبط همچون تعمیرات منزل، پزشكی و... برای خانه دار شدن مورد استفاده قرار می گیرد، اما ظاهرا تبعات گرانی مسكن از نظر مسوولان گران تر از ضعف كنونی قدرت خرید مسكن است و همین نگاه، بازار مسكن را در فضای گلخانه ای محبوس كرده است.

كارشناسان در این باره معتقدند بازار مسكن كنونی بیماری كمبود عرضه در مقابل تقاضا را دارد و چون این بیماری حاد است، وام خرید می تواند قیمت ها را دستخوش تغییر كند. اما مسوولان به جای علاج آن، جلوی وام را گرفته اند كه این در درازمدت تبعات منفی دارد.

● ابتلای مسكن به بیماری هلندی

دکترکمال اطهاری، کارشناس مسکن در این باره به دنیای اقتصاد گفت: ابتلا به بیماری هلندی – برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا- عمده ترین مشکل بازار مسکن است که با وقوع آن دولت به عنوان متولی اقتصاد كلان وارد میدان شده و سعی می كند به طور مصنوعی از طریقی غیر از افزایش تولید مسكن، قیمت را پایین نگه دارد. این اتفاق را می توان به رشد نامتعارض تعبیر کرد. از این رو بروز هر نوسانی در این بازار فراتر از تاثیرات تزریق وام خرید مسکن است. در واقع کنش ها و واکنش هایی که در حوزه مسکن رخ می دهد به مسائل بنیادی آن برمی گردد و این تصور اشتباه است که تحرک قیمت ها در بازار مسکن به وام خرید نسبت داده شود.

وی با اشاره به برخی از اظهار نظرها مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن در سال های ۸۵ و ۸۶ به دلیل واگذاری وام خرید بوده است گفت: عوامل متعددی در رشد قیمت مسکن در آن سال ها دخیل بوده است که عمده آن به عبور مسکن از دوران رکود مربوط است و از این رو ارتباط افزایش قیمت ها به تخصیص وام مسکن اظهارنظر نادرستی است.

● سهم ناچیز وام خرید مسکن در قیمت

اما در این بین رضا بختیاری، کارشناس بورس و بانک بین افزایش قیمت مسکن و تزریق وام خرید به بازار مسکن در سال ۸۶ رابطه مستقیمی می داند هرچند وی براین باور است که در آن دوره سیستم واگذاری وام خرید به شیوه الان نبود و بانک های خصوصی در مقابل ارائه سند مالکیت نیز وام ارائه می دادند و همین امر موجب افزایش قیمت شد اما در شرایط فعلی با توجه به اینکه ارائه وام خرید لزوما در مقابل خرید مسکن صورت می گیرد نمی توان گفت که وام خرید مولفه تاثیرگذاری در افزایش قیمت مسکن است. بختیاری همچنین هدایت وام بنگاه های زودبازده درسال ۸۶ در مسیر سرمایه گذاری مسکن را از دیگر دلایل افزایش قیمت مسکن ارزیابی کرد.

وی مشکل عمده مسکن را نامعادله عرضه و تقاضا از سالیان دور دانست و گفت: وام خرید در کلانشهرها بخش ناچیزی از سبد هزینه ای خرید مسکن را پوشش می دهد و با این شرایط اشاعه این وام نمی تواند تاثیرات تورمی و تحریک قیمت ها را به دنبال داشته باشد.

به اعتقاد این کارشناس بانکی، کنترل تقاضای مسکن راهکار حل معضل مسکن نیست و فقط افزایش عرضه است که منجر به ایجاد تعادل پایدار در عرضه و تقاضای مسکن و درنهایت کنترل قیمت ها در این بازار می شود.

بختیاری با اشاره به اینکه در بسیاری از کشورهای دنیا تزریق تسهیلات خرید مسکن به هیچ وجه تاثیری در تحرک قیمت ها ندارد تاکید کرد: در اکثر کشورها به دلیل تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن به هیچ وجه ارائه تسهیلات خرید مسکن قادر نیست که کوچک ترین تحرکی در قیمت ها ایجاد کند.

● وام خرید باعث رونق ساخت می شود

دكتر بابک حاجیان یك كارشناس دیگر مسكن با اشاره به اینکه مسیر مسکن مهر در جهت ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است گفت: باتوجه به اینکه در حال حاضر دولت با تسریع در ساخت وسازهای مسکن مهر به دنبال افزایش عرضه مسکن است لذا متولیان امر می توانند بدون دغدغه از این بابت اقدام به افزایش تسهیلات خرید مسکن کنند.

وی تاکید کرد: زمانی عرضه تسهیلات خرید باعث تحرک قیمت ها می شود که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد اما حال که چنین رویه ای حاکم نیست و با سرعت گرفتن ساخت وسازهای مسکن مهر اوضاع عرضه مناسب شده است به نظر می رسد که دولت باید بدون هیچ دغدغه ای اقدام به واگذاری تسهیلات خرید به مردم کند.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: ارائه تسهیلات خرید مسکن برخلاف آنچه که به نظر می رسد باعث افزایش تولید مسکن می شود چراکه وقتی سازندگان خیالشان راحت باشد که نقدینگی لازم در جامعه وجود دارد و مردم قدرت خرید دارند بدون دغدغه به ساخت وساز ادامه می دهند که این رویه باعث رونق مسکن و ایجاد اشتغال خواهد شد. این در حالی است که اگر نقدینگی لازم در دست مردم نباشد انبوه سازان انگیزه ای برای تولید مسکن ندارند چرا که مشکل خواب و حبس سرمایه آنها را در تولید مسکن بی انگیزه می کند که نتیجه آن تعمیق رکود مسکن خواهد بود.

● مشکل تراکم تقاضا است

اما استدلال رییس هیات مدیره کانون سراسری انجمن انبوه سازان کشور این است که تراکم تقاضای مسکن و عدم عرضه متناسب با تقاضا باعث می شود که برخی از سودجویان از این قضیه سوءاستفاده کرده و با کسب اطلاع از وجود نقدینگی در دست مردم اقدام به افزایش قیمت ها در بخش مسکن کنند.

ایرج رهبر خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال در سال ۸۶ به دلیل اینکه وام خرید مسکن از سوی بانک های خصوصی متعددی عرضه می شد تولیدکنندگان سود جو از این فرصت استفاده کرده و با آگاهی از میزان بالای وام خرید مسکن قیمت ها را افزایش دادند.

وی تاکید کرد: تورم زا بودن وام خرید مسکن با این شرایط و با در نظر گرفتن تراکم تقاضا امری کاملا بدیهی است و بر این اساس پیشنهاد می شود که وام خرید مسکن در قالب وام ساخت به انبوه سازان پرداخت شود و سپس بعد از اتمام ساخت به خریداران منتقل شود که اعمال این فرآیند در نهایت به نفع عرصه مسکن خواهد بود.

● حبس متقاضیان در حصار مسکن

همچنین دکتربیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران براین باور است که ارائه تسهیلات خرید مسکن در همه جای دنیای یک روند طبیعی در پرداخت تسهیلات مسکن است و تاثیر آن در افزایش قیمت ها ناچیز است.

وی گفت: شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن باعث تحریک قیمت ها در این بخش می شود و در این بین محدود کردن وام خرید مسکن به این شکاف دامن می زند.

وی همسو با سایر کارشناسان مسکن بر این باور است که محدود کردن وام خرید مسکن تاثیری در کنترل قیمت ها ندارد؛ چرا که این مولفه به عنوان یک عنصر حاشیه ای در امر تعیین قیمت مسکن نقش بازی می کند.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: نامعادله عرضه و تقاضای مسکن باعث ایجاد عارضه در این بازار شده است که به افزایش قیمت ها منجر می شود و از این رو دولت به جای اینکه برای حل این مشکل حجم تولید را افزایش دهد اقدام به کنترل تقاضا و حبس آن در قالب محدودکردن وام خرید کرده است..../تحلیل:دنیای اقتصاد

ویدیو : وام خرید مسكن خطرناک است؟