محافظ مسکن از سفته‌بازی : سقوط 9درصدی قیمت واقعی آپارتمان، بازدهی «صفر» برای ...
اطلاعات جدید درباره ارزش ریالی آپارتمانهای معامله شده در تهران طی سال 93 حاكی است میانگین قیمت مسكن در اسفند پارسال به سطح 12 ماه قبل برگشت و هر مترمربع آپارتمان با نرخ 2/ 4 میلیون تومان معادل نرخ اسفند 92 خرید و فروش شد.
این عقب‌نشینی قیمت اگرچه بازدهی «صفر» درصد را برای سرمایه‌گذاری‌های ملكی رقم زد، اما كاهش 9 درصدی ارزش واقعی ملك مسكونی در تهران – با احتساب نرخ تورم سال 93- خریداران سفته‌باز را با زیان قطعی روبه‌رو كرد.
«نرخ رشد سالانه قیمت مسكن» در سال 93 در حد 7/ 4 درصد مهار شد كه این نشانه تخلیه حبابی است كه سال‌های 91 و 92 به‌واسطه جهش‌های 50 و 30 درصدی این شاخص، به‌وجود آمد. مدیر كل دفتر اقتصاد مسكن، در این باره معتقد است: بازار مسكن در سال گذشته به‌خاطر جاذبه نرخ سود سپرده‌گذاری بانكی، از سفته‌بازی محافظت شد و قیمت مسكن به آرامش رسید.
علی چگینی با بیان اینكه هر نوع تغییر نرخ سود بانكی باید با لحاظ جمیع جهات از جمله «محدودیت منابع تسهیلات‌دهی» و «احتمال تغییر مسیر نقدینگی به بازارهایی با سابقه سوداگری» اتفاق بیفتد، می‌گوید: روند ثبات كنونی قیمت اسمی و شیب منفی قیمت واقعی مسكن چنانچه با فاكتورهای بیرونی تحریك نشود، لااقل تا نیمه امسال تداوم دارد.
معدل یك‌سال 93 قیمت مسكن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاك، از «تثبیت بهای فروش آپارتمان‌ها در پایان سال گذشته و عقب‌نشینی نرخ‌ها به 12 ماه قبل» خبر می‌دهد و در عین حال انتظارات موجود برای سال جدید را به صورت مشروط تایید می‌كند.
در پایتخت، طبق جدیدترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در پایان اسفند پارسال به 4 میلیون و 234 هزار تومان رسید و با كمتر از 3 درصد افزایش نسبت به بهمن، مشابه قیمت‌های فروردین93 شد. هم‌اكنون مطابق آنچه در بنگاه‌های املاك، برای فروش آپارتمان‌ها تعیین قیمت و در مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود، سطح قیمتها در سال جدید نه‌تنها به روز نشده كه كپی نرخ‌های یك‌سال پیش است!
بازگشت قیمت مسكن به سطح 12 ماه گذشته، بعد از تخلیه حباب طی نیمه اول 93 -كه به صورت ریزش‌های 5/ 0 تا 7 درصدی در برخی ماه‌ها رخ داد- و همچنین كندشدن شتاب كاهش در نیمه دوم، اتفاق افتاده است.
این عقب‌نشینی موجب شد، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری‌های ملكی در سال93 بدون آنكه سود یا زیانی متوجه سرمایه‌گذاران كند، به «صفر» برسد و معدود خریداران سرمایه‌ای ملك را از انتخاب این بازار برای سرمایه‌گذاری پشیمان كند.
مدیر كل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن روز گذشته در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد، درباره وضعیت جدید حاكم بر بازار ملك اعلام كرد: آرامشی كه طی سال گذشته در این بازار برقرار شد مدیون تقویت نرخ سود سپرده‌های بانكی تا سطح 22درصد و جذب نقدینگی‌توسط سیستم بانكی بود. سود بالاتر از تورم در بانك‌ها باعث شد نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و سكه و مسكن كه معمولا در دوره‌هایی، به محل اصلی سفته‌بازی تبدیل می‌شود، فاصله بگیرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقایسه با 4 بازار دیگر– بورس، مسكن، ارز و طلا- سرازیر شود. علی چگینی با بیان اینكه، بازار پول در سال93 با پرداخت سود اسمی 22درصد به سرمایه‌گذاران، جذابترین بازار شناخته شد، تصریح كرد: رتبه اول بازار پول در ارایه بیشترین نرخ بازدهی به سرمایه‌گذاران، بازار مسكن را باوجود كاهش قیمت، از ورود خریداران سرمایه‌ای مصون نگه داشت.
مدیر كل اقتصاد مسكن با اشاره به سهم بالای هزینه‌های تامین مسكن در سبد مصرفی خانوار و تاثیرگذاری تورم مسكن بر نرخ تورم عمومی، افزود: در شرایطی كه دولت كماكان بر كاهش بیشتر نرخ تورم از حدود 15 درصد كنونی، تاکید می‌کند و بنا دارد شتاب افزایش قیمتها را باز هم كاهش دهد، لازم است جذابیت بازار پول و همین‌طور بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاران حفظ شود تا نیروی دافعه سال گذشته بازار ملك برای حركت نقدینگی به این سمت، در سال94 نیز از توان لازم برخوردار باشد.
سه پله تغییر در نرخ بازدهی مسكن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازدهی بازار مسكن در پایان نیمه‌اول 93 تحت‌تاثیر سرعت ریزش قیمتها، تا منفی 4 درصد هم پیش رفت اما در پایان بهمن، «ریزنوسانات» مثبت در برخی ماه‌ها -4/ 0 تا 6/ 0 درصد افزایش قیمت- سبب جبران این زیان شد طوری كه نرخ بازدهی 11ماهه -ارزش واحدهای مسكونی در پایان بهمن93 نسبت به ابتدای فروردین93- به منفی 8/ 1 درصد رسید. در پایان اسفندماه نیز به دلیل نقل و انتقالات شب‌عید، چون میانگین قیمت آپارتمان 6/ 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یافت، دامنه زیان بازار مسكن باز هم كمتر و نرخ بازدهی 12 ماهه عملا صفر شد.
رخداد بهتر از بازگشت قیمت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسكونی در شهر تهران با قیمت‌های سال گذشته همین موقع، برابر شده اما میانگین 12 ماهه قیمت در یك‌سال93 معادل 7/ 4 درصد نسبت به یك‌سال92 افزایش پیدا كرده است كه البته این میزان رشد سالانه قیمت مسكن نیز در قیاس با جهش 50درصدی در یك‌سال91 و همچنین صعود 30درصدی در یك‌سال92، كاملا ناچیز بوده و نشانه‌ای از تخلیه حباب دو سال گذشته، در سال 93 می‌تواند باشد.
كارنامه قیمتها در سال93، از یك رخداد امیدواركننده دیگر نیز خبر می‌دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعی آپارتمانهای مسكونی است.
باوجود افزایش حدود 5 درصدی میانگین قیمت اسمی مسكن در یك‌سال93، قیمت واقعی آپارتمان كه براساس نرخ تورم عمومی سنجیده می‌شود، 9درصد در سال گذشته سقوط كرد. این به آن معنی است كه از ارزش دارایی‌های ملكی افراد در سال 93 در مقایسه با رشد ارزش سایر كالاها و خدمات، 9 درصد كاسته شده است.
در تحلیل این اعداد و ارقام می‌توان گفت كه گروهی كه سال گذشته با هدف سوداگری و سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان كردند نه تنها در پایان سال، به لحاظ اسمی، ریالی از بابت افزایش قیمت، سود به دست نیاوردند كه حدود یك‌دهم از ارزش واقعی دارایی‌شان نیز كم شده است.
آینده سطح كهنه قیمتها
پیام دومی كه معدل قیمت مسكن سال 93 در بطن خود دارد متوجه تقاضای مصرفی است. این گروه كه سراسر پارسال به انتظار كاهش بیشتر قیمت، از خرید صرف‌نظر كرد، هم‌اكنون می‌تواند با نرخ‌های فروردین93، آپارتمان معامله كند.
با این حال آنچه در ابتدای سال جدید باید مدنظر متعاملین مسكن قرار بگیرد، مسیر آتی منحنی تغییرات قیمت است. بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در این باره نشان می‌دهد: موقعیتی كه هم‌اكنون بازار مسكن در آن قرار گرفته است، «نقطه استراحت قیمت» به حساب می‌آید. سطح فعلی قیمت مسكن بعد از 21 ماه ریزش، وارد محدوده‌ای شده كه براساس دوره‌های تجاری ركود-رونق چند سال گذشته و یكسری پارامترهای اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، برای مدتی در همین موقعیت باقی خواهد ماند.
نقطه استراحت قیمت مسكن وضعیتی است كه اگر از جانب عوامل برون‌زا، تحریك نشود روند نوسانات قیمت واقعی آپارتمان را لااقل تا نیمه امسال، همچنان در شیب منفی -رشد كمتر از نرخ تورم- نگه می‌دارد. یكی از این فاكتورها، سرنوشت نرخ سود بانكی است كه كاهش آن ممكن است به تغییر مسیر نقدینگی منجر شود.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن در این باره معتقد است: با توجه به كمبود منابع در بانك‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش‌هایی از جمله بخش مسكن، برنامه تنظیم نرخ سود باید به گونه‌ای باشد كه این منابع محدود با خطر پسرفت روبه‌رو نشود. مدیر كل اقتصاد مسكن درباره آینده قیمت مسكن نیز گفت: روند تغییرات قیمت واقعی مسكن در تهران از مهر سال92 با رفتن به سطح زیر نرخ تورم، حالت كاهشی به خود گرفت و اگر چه در طول این ماه‌ها، قیمت اسمی در برخی ماه‌ها افزایش یافت اما نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسكن در مقایسه با تورم نقطه به نقطه، همواره كمتر بوده است. از آنجا كه مسیر رشد منفی قیمت واقعی مسكن معمولا دو سال به طول می‌انجامد، انتظار این است كه تا نیمه امسال، وضعیت فعلی ادامه داشته باشد.
ماه‌های گران و ارزان
به گزارش دنیای‌اقتصاد در سال93، بیشترین سطح قیمت مسكن در خردادماه رقم خورد. در این ماه، میانگین ارزش معاملاتی آپارتمانهای مسكونی به مترمربعی 4 میلیون و 350 هزار تومان رسید. كمترین سطح قیمت نیز در ماه فروردین اتفاق افتاد كه در آن، میانگین قیمت هر متر واحد مسكونی فروخته شده در تهران معادل 3 میلیون و 890 هزار تومان شد. همچنین بیشترین رشد ماهانه قیمت به مقدار 4/ 6 درصد در اردیبهشت و بیشترین افت ماهانه نیز به اندازه3/ 7 درصد در فروردین رقم خورد.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو : محافظ مسکن از سفته‌بازی