ریل جدید پولی برای مسكن : بازگشت ماموریت بانك مسكن به جاده اصلی دیروز همزمان ...
دیروز همزمان با شروع افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» و ثبت‌نام از متقاضیان تسهیلات جدید خرید مسکن، وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در شعبه مرکزی بانک مسکن حاضر شدند و به تشریح ابزارها و برنامه‌های مکمل برای تقویت تامین مالی بخش مسکن پرداختند.
این صندوق فاز اول از پروژه تغییر و تحول در ماموریتهای بانک عامل بخش مسکن است که از روز گذشته رسما عملیاتی شد. قرار است بانک مسکن در ریل‌گذاری جدید به بانک توسعه‌ای تبدیل شود و همچون سایر کشورها، با پرداخت تسهیلات بلندمدت و ارزان قیمت، از سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن پشتیبانی مالی به عمل آورد.
عباس آخوندی ضمن تشریح ادوات لازم برای ایجاد ریل جدید پولی در بخش مسکن و تاکید بر پرهیز دولت از وابستگی دوباره به «تسهیلات تکلیفی» و «استقراض از بانک مرکزی»، از آمادگی لازم برای تحول در بانک مسکن خبر داد. افزایش سرمایه بانک مسکن به حداقل 10 هزار میلیارد تومان (حدود سه برابر سطح فعلی)، کاهش نرخ سپرده قانونی این بانک از 10 درصد فعلی به 2 درصد، تدوین مقررات نظارتی و مدیریتی مخصوص بانک توسعه‌ای و معافیت این بانک از برخی محدودیت‌ها و الزامات حاکم بر بانک‌های تجاری در کنار رسوب حساب‌های دولتی در بانک مسکن، پیش‌نیازهای این تحول است.
همزمان با استارت وام 80 میلیونی، گزینه‌های روی میز برای بخش مسكن تشریح شد
وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس كل بانك مركزی دیروز بعد از 20 ماه مذاكره دوجانبه و چندجانبه برای توافق برسر تنها یك موضوع حیاتی برای بخش مسكن– افزایش وام خرید- در شعبه مركزی بانك مسكن حاضر شدند و سرانجام میوه مذاكرات‌شان را برداشت كردند.
روز گذشته اولین زوج خانه‌اولی ساكن تهران با حضور در مراسم راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن «یكم»، برای سپرده‌گذاری و دریافت تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید آپارتمان، افتتاح حساب انجام دادند. در این مراسم كه با حضور رئیس كل بانك مركزی، وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانك مسكن برگزار شد، اولین تغییر و دگرگونی در مجموعه ماموریتهای بانك مسكن نیز كلید خورد.
متولی بخش مسكن و مرجع سیاست‌گذار پولی كشور، این بار بدون هر نوع اختلاف‌نظر كارشناسی، تصمیم به ریل‌گذاری جدید در مسیر تامین مالی مسكن گرفته‌اند و در نظر دارند از طریق تبدیل بانك عامل بخش مسكن از حالت كنونی «بانك تخصصی» به حالت نرمال و استاندارد «بانك توسعه‌ای»، ابزارهای متنوع پولی- مالی را در این بخش فعال كنند.
بانك توسعه‌ای در بخش مسكن طبق تعاریف بانك جهانی، دپارتمان امور اقتصادی سازمان ملل متحد و همچنین قوانین بانكی حاكم بر حداقل 4 كشور اروپایی و آسیایی، دارای وظایف و مسوولیت‌های مشخص و در عین حال متفاوت از بانكهای تجاری است. اما آنطور كه دیروز وزیر راه و شهرسازی اعلام كرد، بانك مسكن در سال‌های اخیر به جای آنكه در چارچوب بانك توسعه‌ای فعالیت كند، وارد یك مسیر انحرافی شد و صرفا به كارگزار بانك مركزی در دریافت و پرداخت اعتبار (منابع دست به نقد) مبدل شده بود. اختلال در نظام تامین مالی مسكن طی سال‌های اخیر را رئیس كل بانك مركزی نیز روز گذشته تایید كرد؛ ولی‌الله سیف با اشاره به خسارت و لطماتی كه تراكم برخی كارها در بانك مسكن به این مجموعه وارد كرده، خواستار بازگشت و تغییر مسیر این بانك به رسالت ذاتی و طبیعی خود شد و از اینكه همه بانك‌ها با غفلت از حوزه تخصصی مربوطه، همه كاری انجام می‌دهند، انتقاد كرد.
بانك مركزی و وزارت راه و شهرسازی از دیروز مقدمات تغییر ماموریت بانك مسكن به بانك توسعه‌ای مسكن را با ایجاد صندوق پس‌انداز مسكن «یكم» فراهم كردند.
بانك توسعه‌ای، یعنی چه؟
بانك توسعه‌ای مسكن مطابق استانداردهای جهانی، به بانكی گفته می‌شود كه قادر است و ماموریت دارد «منابع مالی بلندمدت و ارزان‌قیمت را برای پشتیبانی و اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی دولت در بخش مسكن فراهم كند».
سوابق كاری بانك مسكن در دهه‌های 60 و 70 نشان می‌دهد: این بانك در مدت زمان خیلی محدود تجربه فعالیت در جایگاه بانك توسعه‌ای را دارد و هم‌اكنون برای احیای دوباره این ماموریت، باید تغییر و تحولاتی ابتدا در سیاست‌های پولی و سپس در درون بانك مسكن اتفاق بیفتد. عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی برای این تغییر ماموریت، با استناد به تجربه جهانی و وضع موجود نظام بانكی، بسته‌ای حاوی 10 اقدام لازم‌الاجرا را به بانك مركزی پیشنهاد كرد.
محتوای بسته پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی، در عمل، ادوات مورد نیاز برای ریل‌گذاری جدید در تامین مالی مسكن را در اختیار بانك مسكن قرار می‌دهد.
آخوندی روز گذشته، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یكم» را فقط یك ابزار كوچك برای پاسخ به بخش كوچكی از جامعه متقاضیان مصرفی مسكن معرفی كرد و گفت: بازار مسكن در همین سال جاری نیاز به ابزارهای دیگری دارد تا به كمك آنها بتوان نیاز مالی طبقات كم‌درآمد و پردرآمد متقاضی مسكن را نیز پوشش داد؛ برای این منظور باید ابتدا ماموریتهای بانك مسكن در چارچوب بانك توسعه‌ای، متحول و تنظیم شود.
ادوات مورد نیاز بانك توسعه‌ای مسكن
گزارش دنیای‌اقتصاد از جزئیات بسته‌ای كه وزیر راه‌وشهرسازی برای ایجاد بانك توسعه‌ای در بخش مسكن طراحی كرده –و در نظر دارد ظرف روزهای آتی تكمیل‌شده آن را برای پیگیری اجرایی شدنش، در نامه رسمی به رئیس كل بانك مركزی ارائه كند- حاكی است: 10 گام مقرراتی-عملیاتی باید از جانب دولت و بانك مركزی برای احیای بانك توسعه‌ای در بخش مسكن برداشته شود كه اولین آن، لزوم تدوین مقررات نظارتی و مدیریتی مختص بانكهای توسعه‌ای است.
وزیر راه و شهرسازی معتقد است: هم‌اكنون در هیچ‌كجای قوانین پولی و بانكی كشور، اشاره‌ای به نوع، ماهیت، كاركردها و محدودیت‌های بانكهای توسعه‌ای نشده است و جایگاه این بانك‌ها در قوانین فعلی هم‌تراز بانكهای تجاری تعریف شده است.
این در حالی است كه لااقل در آلمان، تركیه، روسیه و مالزی، قوانین ناظر بر فعالیت‌های بانكهای توسعه‌ای و سیاست‌های مالی ناظر بر این بانك‌ها، كاملا تفكیك شده ست و در قالب این دسته‌بندی، بانكهای توسعه‌ای از معافیت‌ها و امتیازهایی برخوردار هستند كه سایر بانك‌ها اجازه استفاده از آنها را ندارند. وزارت راه و شهرسازی و البته بانك مسكن -كه در تهیه بسته 10 وجهی مدنظر وزیر، مشاركت فعال داشته است- گام دوم برای تشكیل بانك توسعه‌ای را «صدور مجوز برای كاهش نرخ سپرده قانونی بانك مسكن» عنوان كرده‌اند.
در حال حاضر نرخ سپرده قانونی بانك مسكن همچون سایر بانكهای تخصصی، معادل 10 درصد است اما از بانك مركزی درخواست شده است، این نرخ به اندازه میزان سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسكن كه در حال حاضر 2 درصد است، كاهش پیدا كند تا از این طریق، توان تسهیلات‌دهی به بخش مسكن افزایش یابد. سومین پیش‌نیاز مهم برای هدایت بانك مسكن به ریل جدید مدنظر بانك مركزی و وزارت راه و شهرسازی، افزایش سرمایه بانك مسكن از رقم كنونی 3 هزار میلیارد تومان به حداقل 10 هزار میلیارد تومان است.
بانك مسكن همچنین درخواست كرده است، خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسكن‌مهر كه اخیرا برای تامین مالی منابع صندوق «یكم»، به مدت 10 سال بازپرداخت آن استمهال شد، برای 5 سال دیگر و سرجمع به مدت 15 سال (از ابتدای سال 94) اجازه استفاده مجدد آن در بانك مسكن، از طرف بانك مركزی فراهم و صادر شود تا به كمك بازپرداختی‌های اقساط وام‌های مسكن‌مهر، سبد تسهیلات مسكن ارزان‌قیمت و بلندمدت در بخش‌های خرید و ساخت تقویت شود. وزارت راه و شهرسازی در بسته خود، بر نیاز شدید بازار مسكن به شكل‌گیری بازار رهن ثانویه با محوریت بانك مسكن در مقام بانك توسعه‌ای تاكید كرده و گام‌های پنجم و ششم در این مسیر را «نیاز به موافقت دولت با انتقال حساب‌های بانكی شركت‌های دولتی به بانك مسكن و تبدیل منابع حاصل از آن به اوراق بهادار و خرید اوراق توسط سایر بانك‌ها» عنوان كرده است به طوری كه بانك‌ها در ازای خرید اوراق بهادار و همچنین اوراق تسهیلات رهنی، بتوانند سپرده قانونی‌شان نزد بانك مركزی را تعدیل كنند.
تهیه اساسنامه جدید برای بانک مسکن، معافیت از حدود و الزامات حاکم بر بانک‌های تجاری، معافیت مالیاتی و لحاظ یارانه سود از جمله محورهای دیگر این بسته است.
پنجمین گام اساسی مورد نیاز برای ایجاد ریل جدید تامین مالی مسكن، صدور مجوز برای رسوب بخشی از مانده حساب‌های دولتی نزد بانك مسكن است. مجموعه این بسته به بانك مسكن كمك می‌كند منابع لازم برای حمایت مالی از برنامه‌های دولت در بخش مسكن را بتواند بدون استقراض از بانك مركزی یا تسهیلات تكلیفی، تامین كند.
گشایش دو كانال مالی در بانك مسكن
بانكهای توسعه‌ای در دنیا، از دو كانال منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت را تامین می‌كنند؛ كانال اول همان منابع داخلی بانك است و كانال دوم كه در ایران به ندرت در دسترس است، از مسیر «تخصیص منابع حساب ذخیره ارزی و ارائه كمك‌های بودجه‌ای در قالب وجوه اداره شده دولتی» فراهم می‌شود. این نوع بانك‌ها از معافیت‌های خاصی نیز برخوردار هستند. وزیر راه و شهرسازی در مراسم دیروز، از آمادگی كامل وزارت راه و شهرسازی برای رایزنی در هیا‌ت دولت و بانك مركزی بابت تصویب بسته 10 وجهی مورد نیاز برای تشكیل بانك توسعه‌ای مسكن خبر داد و گفت: در حال حاضر عدم كفایت سرمایه بانك‌ها، تنگنای مالی، وجوه سمی نزد بانك‌ها و همچنین ضعف قدرت وام‌دهی، اقتصاد كشور را زمین‌گیر كرده است.
هشدار درباره تبعات بی‌تصمیمی
آخوندی با اشاره به آمار بانك جهانی درباره توان بانكی كشورها گفت: توان تسهیلات‌دهی بانك‌ها در ایران معادل 2/ 12 درصد تولید ناخالص داخلی كشور است. در حالی كه این شاخص در كشورهای با درآمد پایین معادل 5/ 28 درصد و حتی در كشورهای فوق‌العاده فقیر، برابر 2/ 19 درصد است كه مقایسه این ارقام، وضع اسفناك بازار پول در حمایت مالی از بخش‌های مختلف اقتصاد را بازگو می‌كند. آخوندی تصریح كرد: بانك توسعه‌ای باید در بخش مسكن شكل بگیرد تا همچون قبل، پرداخت تسهیلات تكلیفی، سپرده‌های مردم در بانك‌ها را به حیاط خلوت دولت تبدیل نكند كه این روش تامین مالی، خیانت در امانت محسوب می‌شود. وزیر راه و شهرسازی روز گذشته به صورت غیرمستقیم مسوولان بازار پول را نیز متوجه تبعات «نگاه یكطرفه به موضوع تورم» كرد و گفت: قطعا اقتصاد ایران به تعادل در نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادی نیاز دارد اما نباید دغدغه نسبت به یكی از این دو متغیر، باعث بی‌عملی و بی‌تصمیمی سیاست‌گذاران شود.
امكان افزایش وام تا 50درصد قیمت مسكن
در مراسم روز گذشته، مدیرعامل بانك مسكن نیز گفت: مقرر شده در صورت فراهم بودن بستر مناسب، سقف وام‌های جدید خرید مسكن باز هم تقویت شود و تا 50 درصد قیمت مسكن، برای پوشش قدرت خرید، افزایش یابد. وام 80 میلیون تومانی در حال حاضر بین 30 تا 40 درصد قیمت آپارتمان‌های معمولی متراژ كوچك را پوشش می‌دهد. محمدهاشم بت‌شكن از بانك مركزی خواست مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را با هدف انتشار اوراق بهادار به پشتوانه مانده تسهیلات بانك مسكن و در نتیجه افزایش توان وام‌دهی در این بخش، صادر كند.
تدابیر بانكی برای تامین نقدینگی
رئیس كل بانك مركزی در مراسم دیروز، سال 94 را در اقتصاد ایران، سالی بسیار سخت توصیف كرد و گفت: در سال جاری باید در عین حفظ دستاوردهای دولت یازدهم در حوزه تورم و رشد اقتصادی، بتوان نقدینگی‌خواهی بخش‌های مختلف را از طریق افزایش توان وام‌دهی بانك‌ها پاسخ داد.
ولی‌الله سیف با بیان اینكه سال گذشته پس از 8 سال ركود اقتصادی، سرانجام رشد حاصل شد و همزمان تورم در مسیر كاهشی قرار گرفت، افزود: امسال نیز باید «انسجام كامل در سیاست‌ها» و «انضباط پولی و مالی» به عنوان سرمایه فعالیت‌های دولت یازدهم تداوم پیدا كند. رئیس كل بانك مركزی همچنین گفت: تردیدی نسبت به جایگاه ویژه بخش مسكن از بابت تاثیری كه بر تحریك سایر بخش‌های اقتصادی دارد، نیست و با همین منطق، صندوق پس‌انداز مسكن به‌عنوان مسیر مشخص برای این موتور محرك اقتصاد، راه‌اندازی شد. سیف با انتقاد از اختلالاتی كه در سال‌های گذشته در مسیر فعالیت بانك مسكن به‌وجود آمد، گفت: افتخار نیست كه همه بانك‌ها، هر كاری را انجام دهند، بلكه باید بانكهای تخصصی به رسالت ذاتی خود برگردند.
سیف از مدیران بانك مسكن خواست، با ایده‌های نو، ذهنیت خلاق و تحرك خیلی زیاد، همواره در طراحی و ارائه محصولات موثر در حوزه تامین مالی مسكن، مبدع باشد و بسته‌های خاص را در این بخش ابتدا این بانك به اجرا دربیاورد سپس در بانكهای دیگر عملیاتی شود. رئیس كل بانك‌مركزی درباره تسهیلات جدید خرید مسكن نیز گفت: اگر صندوق پس‌انداز «یكم» بتواند در حفظ تعادل منابع و مصارف بانك مسكن حركت كند، در آینده متناسب با شرایط اقتصادی، باز هم امكان افزایش سقف وام مسكن وجود دارد. سیف در ادامه، نظام بانكی را به خاطر سه مولفه تحریم‌ها، افزایش ناگهانی نرخ ارز طی سال‌های اخیر و همچنین مطالبات معوق، در تنگنای تسهیلات‌دهی دانست و گفت: در حال حاضر نقدینگی‌خواهی در كشور به دلیل شتاب برای رشد اقتصادی افزایش پیدا كرده و در این میان، 85درصد تامین مالی اقتصاد توسط بانك‌ها انجام می‌گیرد در حالی كه باید نیاز مالی بلندمدت بنگاه‌های بزرگ از طریق بازار سرمایه و نیاز بنگاه‌های كوچك از طریق بانك‌ها تامین شود. رئیس كل بانك مركزی در پایان تاكید كرد: برای توسعه نظام بانكی و بازار پول، باید ضمن تقویت بنیه و افزایش سرمایه بانك‌ها، تزریق نقدینگی به نظام بانكی نیز افزایش یابد نه اینکه تعداد بانک‌ها افزایش یابد.
سیف در حاشیه مراسم دیروز نیز اعلام كرد: همه گزینه‌های تامین مالی مسكن از جمله طرح لیزینگ روی میز بانك مركزی قرار دارد. وی درباره مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر آزادسازی پرداخت تسهیلات خرید مسكن بدون سپرده در سایر بانك‌ها نیز گفت: برخی بانك‌ها چون حساب‌شان در پایان سال گذشته نزد بانك مركزی قرمز بود، هنوز نتوانسته‌اند در این مسیر وارد شوند، اما به تدریج پرداخت وام خرید مسكن در همه بانك‌ها آغاز خواهد شد.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو : ریل جدید پولی برای مسكن