نفستنگی در بازار مسکن : فروش «متراژمتوسط»ها معطل وام خرید؛ دو تحلیل از آینده ...
فروش «متراژمتوسط»ها معطل وام خرید؛ دو تحلیل از آینده بازار گذر از «وضعیت قرمز» در معاملات مصرفی با افزایش خرید واحدهای كوچك
بازار معاملات مسكن از «وضعیت قرمز» ركود نیمه اول سال فاصله گرفته و حجم فروش آپارتمان در تهران طی دو ماه اخیر 16 درصد افزایش یافته؛ اما با این حال، مشاوران املاك از نفستنگی در بخش وسیعی از بازار خبر میدهند و میگویند: هماكنون بهرغم تخلیه «حباب»، سطح فعلی قیمت مسكن هنوز بالاتر از قدرت خرید طبقه میانی است.
رشد نسبی معاملات، مدیون واحدهای كوچك است؛ اما فروش آپارتمانهای متراژ متوسط نوساز در محلههای برخوردار تهران كه قیمت برخی از آنها به كمتراز 500 میلیون تومان رسیده، معطل وام خرید مانده است.
گروه مسكن- نورا حسینی: بازار معاملات مسكن مطابق آنچه آمارهای رسمی و تحلیلهای كارشناسی تصویر میكند، از «وضعیت قرمز» عبور كرده و حجم خریدوفروش آپارتمان در تهران با رشد ناچیز ولی امیدواركننده رو به افزایش است، اما در بخش وسیعی از این بازار، همچنان «نفستنگی» وجود دارد.
به گزارش «دنیایاقتصاد» هماكنون اگرچه «حباب» قیمت مسكن تخلیه شده و توقف روند كاهش قیمتها در یكی دو ماه اخیر، از مقاومت برای افتبیشتر حكایت دارد اما سطح فعلی قیمت فروش آپارتمانهای «متراژمتوسط» همچنان بالاتر از سطح حداقلی «قدرت مالی» خریداران قرار دارد.
این نابرابری بین سطح قیمت تعدیلشده و توان خرید ترمیم نشده، بازار مسكن را در ایستگاه پایانی ركود معطل گذاشته است طوری كه طبق ارزیابیهای انجام شده از سوی سه طیف سیاستگذاران، فعالان و صاحبنظران بازار مسكن، تنها ابزاری كه در وضع موجود، میتواند فروش آپارتمانهای به قیمت رسیده را تسهیل كند، تصویب طرح فراموششده «100 میلیون وام خرید مسكن» است.
تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» نشان میدهد: در محلههای برخوردار تهران از جمله مناطق 4 و 5، مشاوران املاك در فایلهای خود، متوسط «قیمت پیشنهادی» آن دسته از آپارتمانهایی را كه دارای عمربنای كم و مناسب دهكهای میانی و خانوارهای نهچندان پرجمعیت است – مساحت بین 65 تا 80 مترمربع- مترمربعی 5/4 تا حداكثر 6 میلیون تومان تعیین میكنند طوری كه در مناطق بالاتر، مالكان این نوع واحدهای مسكونی، آمادگی عرضه به قیمت متری 7 میلیون تومان هم دارند.
این سطح قیمت در اوایل سال گذشته، عمدتا برای مناطق پایین شهر تعیین میشد اما در حال حاضر تحت تاثیر افت كمسابقه شتاب قیمت مسكن از 71درصد بهار92 به 3درصد ماههای اخیر، میانگین قیمت آپارتمان نهتنها در كل پایتخت كه در مناطق شمالی نیز كاهش پیدا كرده است. سطح كنونی قیمت، متوسط بهای خرید یك واحد 75متری نوساز در محلههای مناسب شهر تهران را به 400 تا 550 میلیون تومان رسانده است.
مشاوران املاك میگویند: متقاضیان این واحدها در ماههای اخیر، جستوجو در بنگاهها را شروع كردهاند و تمایل به خرید دارند اما حداكثر توان مالی این گروه، 70درصد قیمت را پوشش میدهد و اگر در این میان، تكلیف سقف مورد نظر دولت برای افزایش وام خرید مسكن روشن شود، بخش زیادی از فایلهای فروش قابلیت خرید پیدا میكنند.
در برنامه متولیان بخش مسكن، سپردهگذاری 20 میلیونی متقاضیان در بانك برای دوره یكساله و دریافت 100 میلیون تومان تسهیلات شامل 80میلیون وام و 20 میلیون اصل سپرده، مطرح است كه اگر به تصویب برسد، حدود 50درصد قدرت خرید آپارتمانهای كوچك چندسال ساخت و 30درصد قدرت خرید واحدهای كمسن متراژ متوسط را تامین میكند.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، در ماههای اخیر حجم معاملات مسكن با افزایش نسبی روبهرو شده طوری كه در ماههای آذر و دی كه قیمت به ثبات رسید، تعداد مبایعهنامههای تنظیم شده در بنگاههای املاك شهر تهران برای خرید آپارتمان به ترتیب 16 درصد و 7/17 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. همچنین حجم معاملات خرید مسكن در 9 ماه اول امسال در تهران 40درصد نسبت به مدت مشابه سال92 رشد داشته است كه این اتفاق در مقایسه با كاهش 44درصدی معاملات طی سال گذشته، نشاندهنده كمرنگ شدن ركود میتواند باشد.
البته در این باره، رئیس اتحادیه مشاوران املاك تاكید میكند: افزایش معاملات مدیون آپارتمانهای كوچكمتراژ است و سطح قیمت اگرچه به دوره قبل از جهش برگشته اما از متوسط قدرت خرید اغلب مصرفكنندهها، هنوز بیشتر است. حسام عقبایی در عین حال تصریح میكند: نقلوانتقالات از «وضعیت قرمز» چند ماه قبل خارج شده و به سمت افزایش حجم معاملات در حركت است.
قیمت ثابت میماند
در این باره، یك كارشناس مسكن اعلام كرد: بازار در كوتاهمدت با ثبات قیمت همراه خواهد بود.
بهروز ملکی کارشناس مسکن هم با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن طی 9 ماه نخست سال جاری و مقایسه آن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، میگوید: رشد قیمت مسکن بهطور متوسط 4 درصد بوده است. همچنین متوسط رشد اجاره بهای مسکن نیز 12 درصد بوده و تعداد مبایعهنامههای خرید و فروش بیش از 40 درصد رشد داشته است. او یادآوری میکند: با توجه به روند سالهای گذشته بازار مسکن به نظر میرسد طی سالجاری مراحل پایانی تخلیه حباب قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت سالهای گذشته مخصوصا سالهای 90 و 91 و فصل نخست 92 انجام گرفته است.
ملکی ادامه میدهد: آمارها گویای این است که در فصل نخست سال 93 بازار خرید و فروش بهرغم رشد قابل ملاحظه معاملات از آرامش قیمتها برخوردار بوده و در بازار اجاره هم، هرچند که رشد اجاره بیش از رشد فروش بوده، با این حال، همچنان منحنی رشد اجاره زیر منحنی تورم عمومی سیر میکند. او در خصوص پیشبینی بازار مسکن در ادامه سال میگوید: بهرغم حجم معاملات، تحرک قیمتی خاصی پیشبینی نمیشود و بازار همچنان از ثبات نسبی برخوردار خواهد بود.
بازار در ركود است
پاییز امسال بازار مسکن دو بار برای خروج از رکود خیز برداشت اما رکود عمیقی که ماهها بود دچارش شده بود آنقدر تاثیرگذار است که هنوز هم نمیتوان از واژه «پایان ركود» برای تحلیل وضعیت كنونی بازار مسكن استفاده کرد.
مشاوران املاکی که در سال گذشته به واسطه کاهش معاملات به مرز ورشکستگی رسیده بودند امسال از بستن یک یا دو قرارداد نیز خشنود هستند. حتی تمدید قراردادهای اجاره در بنگاهها نیز برای مشاوران املاکی که سطح درآمدشان به پایینترین سطح در این سالها رسیده خوشایند است. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقد هستند با توجه به کاهش قیمتها متقاضیان رغبت بیشتری برای خرید دارند.
برخی سهم خانههای کوچک را در رونق بازار بیش از سایر بخشهای موجود در بازار مسکن میدانند زیرا هنوز نقدینگی خریداران كمتر از سطح تخلیه شده حباب قیمت است و به عبارتی، اگر چه قیمت مسكن به نرخ قبل از جهش برگشته اما كماكان بیشتر از قدرت خرید است و هنوز هم خرید خانه برای بسیاری دستنیافتنی است. هماكنون «ثبات در بازار مسکن» پیشبینی بسیاری از کارشناسان این حوزه است. به اعتقاد آنها حبابهای قیمتی در بازار مسکن تخلیه و قیمتها به سطح واقعی خود رسیده است.
حسامالدین عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص رنگ و بوی بازار مسکن در فصل پاییز میگوید: معاملات مسکن سیر رو به رشد دارد اما نمیتوان گفت بازار مسکن به راحتی نفس میکشد. او با بیان اینکه پیش از این هم پیش بینیها مبنی بر این بود که در 6 ماه دوم سال جاری شاهد افزایش حجم معاملات در پایتخت باشیم، میگوید: خرید و فروش مسکن براساس مبایعهنامههای بسته شده و بازار اجاره براساس قراردادهای تنظیم شده، از وضعیت قرمز خارج شده و رو به افزایش است. البته نمیتوان گفت بازار مسکن كاملا از رکود درآمده اما بهطور قطع وضعیت در این بخش نسبت به سال گذشته بهتر است. او ادامه میدهد: هر چه زمان پیش میرود وضعیت خروج از رکود بهتر میشود. چراکه خیز اقتصادی برای خروج از رکود در کشور برداشته شده و این خیز در بازار مسکن نیز نمود داشته است.
همچنین ثبات اقتصادی به وجود آمده نیز کمک میکند مردم با آرامش بیشتری نسبت به سال گذشته به بازارهای دیرنقدشونده ورود پیدا کنند. معمولا در یک بازار بیثبات مردم نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند تا آن را تبدیل به احسن کنند افزایش قیمتهای لحظهای آنها را دچار ضرر و زیان کند اما کنترل تورم در بازار و ایجاد آرامش سبب شده است برخی از شهروندان که قصد ارتقای املاک خود را داشتند به راحتی آنها را بفروشند و با افزایش سرمایه ملک جدید را بخرند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بازار پاییزی اجاره هم اشاره میکند و میگوید: بازار اجاره همیشه وابسته به قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد این روند بر بازار اجاره تاثیرگذار خواهد بود و منجر به بالارفتن قیمتها در بخش اجاره خواهد شد و بالعکس.
اما به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد مستاجران به موجرین و وجود رقابت در بازار، شاهد رشد هرساله اجارهبها در شهرهایی همچون تهران هستیم. اما امسال وضعیت اجارهبها نسبت به سالهای گذشته ثبات بیشتری داشت و اگر افزایشی بود متناسب با تورم عمومی موجود در کشور بود. بنابراین رشد جهشی به مفهوم خاص وجود نداشت.
بازار اجاره در فصل پاییز نیز همین روند را دنبال کرد هرچند به دلیل کاهش قراردادها به دنبال اتمام فصل نقل و انتقالات با کاهش قراردادها روبهرو بودیم.
پیشبینی عقبایی از بازار زمستانی مسکن روزهای به نسبت پرمعامله در مقایسه با فصل قبل است. او در این زمینه میگوید: وضعیت معاملات مسکن در زمستان بهتر خواهد شد اما هنوز افرادی که با رویکرد سرمایهای به بازار مسکن نگاه میکنند به این حوزه وارد نشدهاند زیرا سایر حوزههای سرمایهگذاری سود بیشتری نصیب آنها خواهد کرد. این افراد در سایر بازارهای رقیب مسکن یا در بازارهای مسکن کشورهای دیگر سرمایهگذاری کردهاند چراکه توقع سود بیشتری نسبت به وضعیت کنونی دارند. بازگشت این افراد به بازار مسکن زمانبر است.
در این باره گروهی از مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند آذر ماه تعداد معاملات مسکن در این محدوده نسبت به ماههای گذشته و حتی سال پیش افزایش داشته است. پیشبینی آنها از بازار مسکن 93 در ماههای باقیمانده سال رشد معاملات و رونق بازار است. این مشاوران املاک تاکید میکنند قیمتها در بازار ثابت است و در برخی موارد حتی کاهش قیمت را هم شاهد بودیم و اگر همین روند ادامه پیدا کند رونق این بازار بیشتر میشود. ارزیابی این مشاوران از رشد معاملات در هفتههای آینده بین 20 تا 25 درصد است. اما این افزایش تاثیری بر قیمتها نگذاشته و این فعالان بازار نیز بر ثبات قیمت در بازار تاکید دارند.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو : نفستنگی در بازار مسکن