شهرها یی كه خو ابگاه شدند :  شهرهای جدید باهدف اسکان سرریز جمعیت كلانشهرهای ...



فاصله شهرها , زوج مشهور سینمایی از هم جدا شدند , زندگینامه افراد فقیری که ثروتمند شدند


 شهرهای جدید باهدف اسکان سرریز جمعیت كلانشهرهای كشور احداث شدند اما باگذر زمان مشخص شد نه‌تنها دردی از كلانشهرهای كشور دوا نشده بلكه به معضل بزرگ تری برای آنها تبدیل شده است. شهرهای جدید یكی پس از دیگری احداث می‌شوند؛ شهرهایی كه به‌دلیل عدم برنامه‌ریزی برای اشتغال، امكانات رفاهی، فرهنگی، تفریحی، بهداشتی و ورزشی تنها حكم خوابگاه را  برای شهروندان شان دارند. نكته جالب درباره شهرهای جدید این است كه این شهرها زیر نظر دو نوع مدیریت اداره می‌شوند؛ شهرداری و شركت عمران.

 

وجود دو نوع مدیریت در این شهرها باعث شده دربسیاری از موارد مدیران شهر را رها كرده و  به اختلافات و تنش‌ها بین یكدیگر بپردازند.

شركت عمران برای همیشه در شهرهای جدید می‌ماند
یكی از اساسی‌ترین اختلافات شهرداری‌ها و شركت‌های عمران به مسئله تحویل شهر توسط شركت عمران به شهرداری براساس ادعای شهرداران شهرهای جدید باز می‌گردد. برخی شهرداران عنوان می‌كنند طبق قانون، در زمانی كه شهرداری‌ها در شهرهای جدید مستقر می‌شوند، شركت عمران باید به تعهدات خود عمل كرده و شهر را به‌همراه بانك زمینی كه در اختیار دارد، به شهرداری تحویل دهد.  محمود میریان ،عضو هیات مدیره شركت مادر‌تخصصی عمران دراین‌باره به «قانون» می‌گوید:  هنگامی كه شهرداری‌ها در دیگر شهرهای كشور  مستقر می‌شوند، شهر به‌صورت كامل به آنها تحویل داده نمی‌شود. آموزش و  پرورش، بهداشت و درمان، آبفا، برق، گاز و... تمامی این دستگا‌ه‌ها كار خود را انجام می‌دهند و شهرداری نیز به وظایف خود عمل می‌كند.


شركت عمران به‌عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی در شهرهای جدید حضور دارد و به وظایف مربوط به سیاست‌های توسعه مسكن، تملك اراضی دولتی، واگذاری اراضی دولتی برای طرح‌های مختلف عمرانی و ... می‌پردازد . قبل از هر اقدامی شركت عمران متولی اصلی  احداث و ایجاد شهرهای جدید است. او با اشاره به اینكه تعهدات شركت عمران برای همیشه است، تصریح می‌كند: همیشه تا هر زمان كه شهر وجود دارد شركت عمران نیز وجود دارد.

 

اینكه بگوییم شركت عمران تا چه زمانی در شهر جدید می‌ماند مانند این است كه بگوییم اداره راه و شهرسازی تا چه زمانی در شهرها تعهد ماندن دارد. در ابتدای تاسیس شهرهای جدید شركت عمران وظایف تمامی نهادها را خود به‌تنهایی انجام می‌داد ولی با استقرار ادارات وظایف و اختیارات به آنها محول شد.  درخصوص شهرداری نیز وضعیت به همین صورت است. با تشكیل شهرداری تنها وظایفی همچون صدور پروانه ساختمانی، كنترل و نظارت  برساخت و سازها، زیباسازی شهروساخت همه پروژه‌های مربوط به فضاهای شهری كه مربوط به شهرداری می‌شود به شهرداری منتقل می‌شود نه  اینكه كل شهر را به شهرداری تحویل دهیم.


نمی‌توانیم بانك زمین را تحویل شهرداری‌ها بدهیم
میریان درباره تحویل بانك زمین توسط شركت‌های عمران به شهرداری‌ها می‌گوید: نمی‌توان سند دولتی در شهرها را تحویل شهرداری داد، فقط در اسناد مربوط به شهرداری مانند شبكه‌های معابر، قبرستان‌ها، فضاهای سبز، پارك‌ها و تجهیزات شهری امكان انتقال وجود دارد. اراضی باقی‌مانده نیز در سیاست‌های توسعه وزارت راه و‌شهرسازی قرار دارد كه طبق طرح‌های مصوب شهری برای آن برنامه‌ریزی می‌شود.


تراكم‌فروشی تخلف شهرداری‌های شهرهای جدید است
او همچنین درخصوص تامین بودجه شهرداری‌ها می‌گوید:  یكی از منابع درآمدی شهرداری صدور پروانه ساختمان است؛ ده‌ها تعریف برای منابع درآمد شهرداری وجود دارد. ضمن اینكه شهرها اساساً محدوده خاتمه یافته‌ای ندارند. شهرها برحسب شرایط دائماً رشد پیدا می‌كنند و در دل خود هم دائماً در حال بازسازی، نوسازی و رشد هستند. شهرهای جدید هنوز یك سوم شان پر نشده است. اگر آنهاتراكم‌فروشی‌ها هم اگر وجود داشته باشد سطحش نسبت به شهرهای موجود  كمتر است همچنین اگر تخلفی رخ دهد، مسئول آن شهرداری است.


پول فروش اراضی به حساب شهر باز می‌گردد
یكی از شائبه‌هایی كه در شهرهای جدید وجود دارد این است كه شركت عمران تمامی پول حاصل از فروش زمین در شهرهای جدید را به حساب خود واریز می‌كند و سودی از آن عاید شهر نمی‌شود. میریان دراین‌باره می‌گوید: پول حاصل از فروش اراضی در شهرهای جدید باید در حساب شركت عمران متمركز شود چون مسیر خزانه را باید طی كند بعد از آن دوباره به حساب همان شهر باز می‌گردد. طبق قانون حداقل 80 درصد و گاهی اوقات 120 یا 150 درصد به همان شهر باز گردانده می‌شود.


آیا وضعیت دیگر شهرها نسبت به شهرهای جدید بهتر است
محمد آیینی، مدیر شركت عامل اندیشه در گفت‌وگو با «قانون» درباره مشكلات مدیریتی در شهرهای جدید می‌گوید: در ابتدا لازم است وضعیت شهرهایی كه شركت عمران ندارند را با شهرهای جدید مقایسه كنیم.  در حدود 1400 شهر در كشور وجود دارد كه از 17 شهر آن جدید است. آیا وضعیت دیگر شهرها نسبت به شهرهای جدید بهتر است؟  هدف از مدیریت شهری ایجاد شرایط بهتر برای زندگی شهروندان است. اگر این در طول مدیریت ماشرایط زندگی در این شهرها ارتقا پیدا كند نشان از كاركرد مدیریت شهری دارد. 


درشهرهای جدید مشكل مدیریت دوگانه وجود ندارد
آیینی در ادامه با اشاره به اینكه برخی مشكل شهرهای جدید را مشكل مدیریت دوگانه آن می‌دانند، می‌گوید: اساساً این جمله غلط است كه بگوییم دو پادشاه در یك اقلیم هستند. به‌اعتقاد بنده در شهرهای جدید مشكلات مدیریت دوگانه نداریم چراكه در اصل دو مدیر در شهر وجود ندارد. شهرداری قوی شهر را سالم نگه می‌دارد، شهرداری ضعیف شهر را فرو می‌پاشد. اگر بخواهیم شهری توسعه‌یافته داشته باشیم باید شهرداری را حمایت و پشتیبانی كنیم. در شهرهای جدید دچار مشكلاتی هستیم ولی در مقایسه با شهرهای هم طراز خودشان بدون شركت عمران چه ویژگی‌های مثبت و منفی ای دارند. حضور شركت عمران برای شهرهای جدید بركاتی داشته است. اگر من شهردار بودم برای شركت عمران فرش قرمز پهن می‌كردم  چون شهر جدید متولی، طراح و سازنده داشته كه همه این مسائل در شركت عمران خلاصه می‌شود. حالا بیاییم مقایسه كنیم و بگوییم این عنصر متفكر برای این شهر چه كرده است. 

 

قبل از اینكه جمعیت ساكن شود، مسجد، فضای سبز، خیابان، معابر و ... را احداث كرده است. شهرهای جدید طرح‌های جامع و تفصیلی دارند كه به‌دلیل وجود شركت عمران به‌عنوان یك عنصر تصمیم‌گیر در شهرهای جدید بوده است. در مدیریت شهری مبحثی وجود دارد كه می‌گوییم یك تصمیم بد بهتر از تصمیم نگرفتن است، یا شهری كه تصمیم‌گیر دارد بهتر از شهری است كه قدرت تصمیم‌گیری ندارد. شهرهای جدید شهرهای از پیش تصمیم‌گیری شده هستند. مدیریت دوگانه زمانی اتفاق می‌افتد كه شهرداری و شركت عمران بتوانند روی موضوع واحد تصمیم‌گیری كنند. شهرداری بگوید انجام شود و شركت عمران قدرت داشته باشد بگوید انجام نشود؛ آیا واقعا اینچنین است. كجا شهرداری و شركت عمران در شهرها تعارض داشته  و خلاف همدیگر عمل می‌كنند.

 

تنها شعار داده می‌شود مدیریت دوگانه درحالی كه هیچگاه آدرس درستی درخصوص این اختلاف‌ها داده نمی‌شود. طبق قانون وظایف شهرداری  و شرکت عمران مشخص است. یكسری سرانه‌های عمومی و خدماتی باید ایجاد، توسعه و حفظ شوند و همچنین صدور مجوز و نظارت بر هرگونه ساخت و ساز از وظایف شهرداری‌ها‌ست. این خیلی جالب است كه شركت عمران كه خودش تا دیروز مجوز صادر و نظارت می‌كرد از امروز باید از شهرداری مجوز ساخت و ساز بگیرد. پروژه‌ای را نمی‌توانید پیدا كنید كه مجوز شهرداری آن اخذ نشده باشد. یعنی شركت عمران به‌عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی كه نظارت عالیه روی ساخت و ساز دارد؛ نمی‌تواند مجوزی برای خود صادر كند.  اینجا مشخص می‌شود كه مدیر شهر كیست، مدیریت دوگانه وجود ندارد چراكه هیچ موضوع مشتركی برای تصمیم‌گیری وجود ندارد . تمامی این حرف‌ها باعث سردرگمی مردم و ایجاد تنش‌ در این شهرها می‌شود.


همه وزارت راه و شهرسازی را در ساخت شهرهای جدید تنها گذاشتند
او می‌افزاید: هنگامی كه بحث احداث شهرهای جدید مطرح شد همه وزارت راه و شهرسازی را تنها گذاشتند. وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی‌تواند آن گونه كه مناسب است شهر را بسازد؛  بلكه تحلیلش این بود كه اگر این قانون را مصوب و همه دستگاه‌ها را موظف به همكاری برای احداث و توسعه شهر كند، شهری آرمانی ساخته می‌شود. هیچگاه تصورش این نبود كه استقرار شهرداری‌ها  اسباب دعوا و اختلاف می‌شود. به‌عنوان مثال شهری را كه در طرح جامعش 100 هزار نفر جمعیت درنظر گرفته شده، بعد می‌آیند با استقرار  10 هزار نفر در شهر شهرداری تشكیل می‌دهند؛ این كار درستی نیست. باید سازوكاری طراحی می‌شد كه از دل شركت عمران به‌عنوان مادر شهر ، آهسته شهرداری متولد می‌شد كه شاهد این اختلاف نمی‌بودیم.


در جمهوری اسلامی تنها یك مدیریت واحدشهری در شهرجدید داشتیم كه از دست رفت
آیینی درباره مدیریت واحد شهری می‌گوید: یك نظر هم این است كه ما می‌گوییم چه خوب بود اگر مدیریت واحد شهری وجود داشت. ای‌كاش سی و چند نهاد در شهر نداشتیم اما پرسش این است كه آیا شهردار تهران به‌عنوان  بزرگ ترین شهر كشور، تصمیم‌گیر نهایی است، كه متاسفانه پاسخ منفی است. مدیریت واحد شهری تنها درشهرهای جدید وجود داشت كه متاسفانه آن را از دست دادیم.


اختلاف در برخورد سلیقه ای مدیران است
مدیرعامل شركت عمران اندیشه درباره تنش‌ها بین شهرداران و شركت‌های عمران می‌گوید: طبق قانون اراضی خدماتی عمومی باید رایگان در اختیار شهرداری گذاشته شود اما شرایطی را مانند داشتن طرح و بودجه مصوب برای این واگذاری قرار داده است. تنش اینجا به‌وجود می‌آید كه گاهی اوقات شهرداری‌ها بدون داشتن طرح یا بودجه مصوب می‌خواهند زمینی را از شركت عمران بگیرند. به‌عنوان مثال زمینی را برای احداث پارك بدون طرح و بودجه از شركت عمران درخواست می‌كنند درحالی كه در عمل می‌بینیم شهرداری زمین را گرفته  و بعد از 5 سال احتكار به تجاری و مسكونی تغییركاربری داده و فروخته است. در برخی موارد نیز رفتارهای سلیقه ای مدیران موجب تنش می‌شود. به‌عنوان مثال یك مدیر در شركت عمران كه در شهرداری رفتار خوبی با او نداشتند پیگیری طرح شهرداری در شركت عمران را متوقف می‌كند. تمامی این مسائل دعواهای پشت‌پرده در شهرهای جدید است كه نمود ظاهری آن مدیریت دوگانه می‌شود.


شهرداری‌ها باید از حضور شركت‌های عمران استقبال كنند
او با اشاره به اینكه شهرداری‌ها از حضور شركت عمران باید استقبال كنند، می‌گوید: شركت عمران در شهرهای جدید كار بازرگانی انجام نمی‌دهد. هر آجری كه در این شهر روی آجر دیگر گذاشته می‌شود و هر طرحی كه اجرا می‌شود در راستای اجرای طرح تفصیلی شهرهاست. این كار مزیت‌های بسیاری دارد چراكه خارج از طرح تفصیلی طرحی اجرا نمی‌شود. شركت عمران هر كاری می‌كند اجرای طرح تفصیلی و كار عمرانی است. اگر وارد تجارت و ... شود باید جلوی آن ایستاد اما هنگامی كه در شهر باعث عمران و آبادانی می‌شود؛ باید از آن استقبال شود. در شهرهای دیگر بالاترین طرحی كه برای طرح تفصیلی داریم 25 درصد است ولی در شهرهای جدید این عدد بسیار بالاتر است.


شهرداران كلید‌دار شهر‌ند نه شركت‌های عمران
مدیرعامل شركت عمران اندیشه درباره اینكه بسیاری از شهرداران، شركت‌های عمران را كلید‌داران شهرهای جدید می‌دانند، عنوان می‌كند: قبل از استقرار شهر‌داری‌ها شركت عمران به‌عنوان سازنده در این شهرها حضور داشته است.  شركت عمران كلید‌دار نیست چراكه كلیددار كسی است كه اجازه ورود و خروج به شهر را دهد؛ شركت عمران به‌عنوان پدرشهر محسوب می‌شود. به‌نظر بنده شهرداری‌ها كلیددار هستند، چون بعد از اینكه شهر ساخته می‌شود می‌گویند كلیدش را به شهرداری برای حفظ و نگهداری می‌دهند.


شركت عمران مالك اراضی باقی‌مانده در شهر است
مهم‌ترین اختلاف شهرداری‌ها با شركت‌های عمران درخصوص مالكیت اراضی باقی‌مانده در شهرها ست.آیینی دراین‌باره می‌گوید: قانونگذار تكلیف اراضی باقی‌مانده در شهر را مشخص كرده است.  طبق قانون، شركت عمران همچنان موظف به انجام وظایف خود در اراضی باقی‌مانده است. حالا این وظایف چیست؟ اگر ادارات و سازمان‌های دولتی بخواهند وارد این شهر شوند؛ شركت عمران موظف است به‌صورت رایگان زمین را  در اختیار آنها بگذارد. وظیفه دیگر شركت عمران توسعه سرانه‌های عمومی و خدماتیست كه جزو تعهداتش است. شاید ایران تنها كشوری باشد كه ایجاد شهر جدید هیچ بار مالی  ای برای دولت نداشته‌اند، حال پرسش این است هنگامی كه اعتباری نبوده این شهرها چگونه ساخته شده‌اند؟ در حقیقت شهرهای جدید از محل فروش اراضی خود ساخته شده و می‌شوند.


تا زمانی كه زمین در این شهرها وجود دارد شركت عمران موظف به ارائه خدمات است. 


باید شارژ شهری برای ایجاد درآمد پایدار طراحی شود
تراكم فروشی معضلی است كه به‌تازگی گریبانگیر شهرهای جدید شده. آیینی دراین‌باره عنوان می‌كند: مشكل در نظام درآمدی شهرداری‌ها و عدم پرداخت هزینه شارژ شهر است. تا زمانی كه كه شارژ شهری را طراحی نكنیم، تمامی شهرهای جدید و قدیم ما برای اداره شهر، تراكم‌فروشی می‌كنند. شهروندان باید هزینه استفاده از امكانات شهری را   بپردازد. وقتی شما این طراحی را نمی‌كنید؛ یعنی درآمد پایدار را تعریف نمی‌كنید و مكانیزم‌هایی برای اخذ درآمد پایدار ندارید. 


طبق قانون شركت‌های عمران باید شهر را تحویل شهرداری بدهند و بروند
علی قلی‌زاده ،كارشناس مدیریت شهری با اشاره به اینكه شاهد مدیریت دوگانه در شهرهای جدید هستیم، به «قانون» می‌گوید:  طبق قانون شركت‌های عمران باید بعد از مستقر شدن شهرداری به تعهدات خودشان عمل كنند و بروند. در قانون پیش‌بینی شده وقتی جمعیت در شهرهای جدید به 30 هزار نفر برسد، باید شهرداری تأسیس شود و دیگر شركت عمران شهرهای جدید وظیفه‌ای ندارد و باید شهر را تحویل شهرداری دهد.


شهرفروشی به‌دلیل عدم پیش‌بینی هزینه برخورداری از خدمات شهری
او می‌گوید: به‌دلیل عدم پیش‌بینی هزینه‌های برخورداری از خدمات شهری در سبد هزینه خانوارهای شهری؛ شهروندان این شهرها هزینه‌های برخورداری از این خدمات شهری را در سبد هزینه‌های خانوارهای شهری پیش‌بینی نمی‌كنند. آن وقت شهرداری از چه راهی باید این شهر را اداره كند.  شهرداری‌هایی كه متكی بر عوارض صدور پروانه ساختمانی، عوارض بر اراضی و املاك هستند. درخواست برای صدور پروانه ساختمانی به‌شدت كاهش می‌یابد. از سوی دیگر شهری كه   در آن مدرسه‌، فضاهای آموزشی، فضاهای خدماتی و بهداشتی همه ساخته شده است؛ دیگر درخواستی برای صدور پروانه و اخذ عوارض وجود ندارد تا بتواند شهر را اداره كند.

 

پس شهرداری چه كار می‌كند؛ به سمت تخلف می‌رود. مانند شهر اندیشه كه شورای شهر و شهردارش تخلف می‌كنند. محله‌هایی كه ویلای تك‌واحدی دوبلكس ساخته شده را  در كمیسیون ماده 100 دو واحد ‌ تغییر و مصوب و با دریافت جریمه بخشی از بودجه خود را تامین می‌كنند. در دهه 70 ماكت شهر جدید پردیس را وقتی مشاهد می‌كردید؛ فضاهای خدماتی، فضای سبز بر اساس توپوگرافی موجود در محدوده رودهن و بومهن پیش‌بینی شده بود ولی متأسفانه به‌دلیل فشار زیاد تعاونی‌های مسكن فضاهای خالی بین بلوك‌های ساختمانی را هم به‌عنوان فضای مسكونی تغییر و برخلاف طرح مصوب شورای عالی معماری شهرسازی واگذار كردند.  در مابقی شهرهای جدید كشور نیز مسئله به همین منوال است.


شركت عمران اراضی تحت مالكیت خود را نگه می‌دارد و به شهرداری واگذار نمی‌كند
او می‌افزاید: شركت عمران این شهرها اراضی دارای كاربری‌های انتفاعی مانند فضاهای تجاری، خدماتی مانند بیمارستان و ... را تحت مالكیت خود نگه می‌دارد و به شهرداری واگذار نمی‌كند.


آیا این مدیریت دوگانه نیست؟  هنگامی كه یك هزار هكتار زمین در پرند به وزارت راه و شهرسازی، برای احداث پرند تحویل داده می‌شود؛ 500 هكتار از این اراضی را برای مسكونی  واگذار كرد پولش هم گرفته شده است. از محل پولی كه به دست آورده شبكه معابر، آسفالت و جدول‌كشی كرده است. 250 هكتار فضای سبز، خدماتی، تجاری، بیمارستان، مدرسه و ...  را دست خود نگه داشته و به شهرداری تحویل نمی‌دهد درحالی كه طبق قانون باید بعد از تاسیس شهرداری این اراضی تحویل شهرداری‌ها شود.  قلی‌زاده می‌گوید: مهم ترین ایراد این است كه به مردمی كه در شهر جدید ساكن شده‌اند نگفته‌ایم كه باید به صورت ماهانه هزینه  برخورداری از خدمات شهری و نگهداری شهر را پرداخت كنند. این موضوع اصلی مغفول مانده در مباحث مدیریت شهری در حوزه شهرهای جدید است.


تازمانی كه زیرساخت‌ها آماده نباشد   نباید شهرداری در شهرها‌ مستقر شود
منصور روشناسی ،معاون اجرایی شورای عالی استان‌ها نیز درباره مشكلات مدیریتی در شهرهای جدید به «قانون» می‌گوید:  هنگامی كه در شهرهای جدید مردم پای صندوق رأی می آیند و  شورای اسلامی شهر را انتخاب می كنندیكی از وظایف اصلی انتخاب شهردار است.  شهردار هم باید به  قوانین و مصوبات عمل كند.


او ادامه می‌دهد: مسئله این است تا زمانی كه در این شهرها به‌صورت كامل و دقیق زیرساخت‌های اصلی و اساسی‌ توسط شركت عمران تأمین نشده باشد، نباید انتخاباتی برگزار و شهرداری مستقر شود. درحال حاضر با این چالش مواجه هستیم كه شهردار قانون خود را و شركت عمران نیز قانون دیگری دارد. در همه كارهای عمرانی و اجرایی تداخل وجود دارد. درمواردی كه  زیرساخت‌ها توسط شركت عمران ایجاد نشده شهرداری پیگیر آن می‌شود و تصمیمات دیگری می‌گیرد كه ممكن است با قانونی كه متعلق به شركت عمران است همخوانی نداشته باشد كه در اینجا تضاد و اختلاف ایجاد می‌شود.


تشكیل كارگروه ویژه در دولت برای حل مشكل
روشناسی می‌افزاید: اگر واقعا دنبال حل مشكلات در شهرهای جدید هستیم، باتوجه به مسكن مهر و مسائل دیگر؛ اول باید زیرساخت‌های كامل و آماده‌ای را داشته باشیم و سپس اجازه استقرار شهرداری را دهیم. وزارت راه و شهرسازی باید با شورای عالی استان‌ها به تصمیم‌گیری برای این موارد پرداخته و به توافق برسند.


 این كار نیازمند تشكیل یك كمیته متشكل از وزارت راه و شهرسازی، وزارت كشور و شورای عالی استان‌ها ست. باید بنشینند و راهكارها و بحث‌های اصلی را برای رفع اختلافات و تضادهایی كه بین شركت عمران و شهرداری‌ها  وجود دارد بررسی و حل كنند.


خطر مهاجرت ساكنان شهرهای جدید به حاشیه كلانشهرها
او عنوان می‌كند: اگر به همین منوال پیش رود؛  امكانات، اشتغال و رفاهی نباشد، مردم شهرهای جدید را تخلیه می‌كنند و به حاشیه كلانشهرها پناه می‌برند كه این معضل بسیار بزرگ تری است.


 اخبار  اجتماعی - قانون /  كیوان وارثی


ویدیو : شهرها یی كه خو ابگاه شدند