زمین نمایشگاه بینالمللی تهران چقدر میارزد؟ : زمین نمایشگاه چقدر میارزد؟ مصوبه ...
زمین نمایشگاه چقدر میارزد؟
مصوبه دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بینالمللی تهران به سازمان صداوسیما، علاوهبر واكنشهای سیاسی، بازار معاملات مسكن را آبستن دو ركورد كرده است.معامله این زمین 85 هكتاری هم به لحاظ مساحت و هم به لحاظ قیمت، در تاریخ معاملات ملك ایران بیسابقه ارزیابی شده، طوری كه كارشناسان بازار ملك قیمت واقعی این زمین را به اندازه آنچه در 4 سال اخیر از طرف بانكمركزی به پروژههای مسكنمهر تزریق شده، ارزیابی میكنند.كاربری زمین نمایشگاه بینالمللی در طرحتفصیلی تهران، اداری-تجاری تعیین شده، اما به گفته معاون برنامهریزی وزارت صنعت، معدن و تجارت واگذاری آن هنوز قطعی نشده است.
«دنیایاقتصاد» جزئیات بزرگترین واگذاری ملكی ایران را بررسی میكند:
قیمت زمین نمایشگاه تهران، چند؟
كاربری این زمین در طرح تفصیلیجدید «تجاری، اداری و خدمات» تعیین شده است
گفتوگو با «مدیركل پیشین اداره مسكن استان تهران» و «عضو هیاتمدیره اتحادیه املاك» درباره ابعاد اقتصادی گرانترین واگذاری دولتی
زمین نمایشگاه بینالمللی به مساحت 85 هكتار چیزی در حدود 34 هزار میلیارد تومان ارزش دارد كه این رقم معادل كل تسهیلات بانكی پرداختشده به مسكنمهر از ابتدا تاكنون استگروه مسكن- هاجر شادمانی: مصوبه روزچهارشنبه گذشته هیاتدولت در خصوص «واگذاری زمین محل نمایشگاه بینالمللی تهران» را برخی رسانهها با نگاه سیاسی تحلیل كردند و مثلا این واگذاری را با تقدیر و تجلیل چندروز قبل رییس سازمان صداوسیما از رییسجمهور بیارتباط ندانستند. این در حالی است كه بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره ابعاد اقتصادی این واگذاری به یافتههایی منتج شده كه حواشی به وجود آمده را كاملا تحتالشعاع قرار میدهد.
دولت با انتقال مالكیت زمین نمایشگاه بینالمللی، بزرگترین معامله ملكی در پایتخت و حتی در كلكشور را هم به لحاظ ارزش ریالی و هم به لحاظ مساحت مورد معامله، رقم زده است طوری كه برخی كارشناسان بازار معاملات مسكن در تهران، ارزش زمین واگذارشده را در حد كل تسهیلاتی كه دولت در 4سال اخیر به طرح مسكنمهر پرداخت كرده، ارزیابی میكنند.
هیاتدولت هنوز درباره نحوه واگذاری این زمین و اینكه آیا انتقال مالكیت به صورت فروش با قیمت روز یا فروش با قیمت منطقهای (حداقل یكدهم قیمتروز) یا مثلا فروش با قیمت روز اما در اقساط بلندمدت چند دهساله یا حتی واگذاری در قالب هبه انجام شده است، اطلاعرسانی رسمی انجام نداده اما این واگذاری با هر شكل و طریقی كه بوده، رقمی از ارزش واقعی این زمین كم یا زیاد نمیكند.
قیمت زمین
عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوراناملاك كه از كارشناسان برجسته و مطلع در این حوزه محسوب میشود، درباره قیمت زمین محل نمایشگاه بینالمللی تهران معتقد است: قیمت این زمین بسته به كاربری آن، ارقام متفاوتی میتواند باشد. اگر كاربری این زمین «سبز» باشد و فقط اجازه احداث پارك و فضایسبز برای آن وجود داشته باشد، قیمت آن نازل است، اما اگر كاربری تجاری داشته باشد كه با توجه به موقعیت قرارگیری این زمین، كاربری حتمی آن تجاریاداری خواهد بود در این صورت هر مترمربع زمین تجاری در این منطقه 40 میلیون تومان ارزش دارد.به گزارش «دنیایاقتصاد» با احتساب این مبنای قیمتی، زمین نمایشگاه در حدود 34 هزار میلیارد تومان ارزش دارد.
كاربری مصوب زمین
زمین نمایشگاه بینالمللی تهران 850 هزار مترمربع یا 85 هكتار وسعت دارد كه این میزان مساحت برای یك قطعه مستقل، بیسابقه است. كاربری این زمین در سایت استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، پهنه S222 در نظر گرفته شده است. كاربری زمینهای داخل این پهنه عبارت است از ایجاد مراكز تجاری، اداری و خدمات البته با «غلبه فرهنگی».
با توجه به ویژگی ممتاز پهنه S222، زمینهایی كه در این پهنه قرار میگیرند دارای تراكم از قبل تعیین شده نیستند بلكه برحسب نوع درخواست مالك و طرح موضوع در كمیسیون ماده5 شهر تهران، میزان تراكم (تعداد طبقات قابلساخت) و همچنین میزان سطحاشغال آن تعیین و تصویب میشود.به این ترتیب مالك جدید زمین نمایشگاه بینالمللی كه از این پس سازمان صداوسیما نامیده میشود متناسب با نوع ساختوسازی كه تصمیم میگیرد روی این زمین انجام دهد میتواند با رایزنی در كمیسیون ماده5 كه نمایندگان دولت و شهرداری در آنجا مستقر هستند، تراكم دلخواه را دریافت كند.
با توجه به مقررات طرح تفصیلی، در زمین نمایشگاه بینالمللی امكان ساخت هتل، برج تجاری، برج اداری و خلاصه هر نوع ساختمان غیرمسكونی بلندمرتبه وجود دارد و چون در متن طرح برای این پهنه بر واژه «غلبهفرهنگی» تاكید شده، مالك زمین باید در كنار یا داخل برج، یك سالن سینما یا حتی پردیس سینمایی نیز دایر كند. البته از آنجا كه معاون اول رییسجمهور روز چهارشنبه هدف از واگذاری این زمین به صداوسیما را توسعه فعالیتهای ماهوارهای این سازمان عنوان كرده احتمال دارد در همین قالب از زمین بهرهبرداری شود.
از مسكنمهر و مسكنویژه تا زمین نمایشگاه
به سرنوشتی كه دولت برای بزرگترین زمین در بهترین نقطه تهران - مرز شمالی منطقه3 در جنوب اتوبان چمران و مرز جنوبی منطقه1- رقم زده یك انتقاد اقتصادی وارد است.
در این زمین اگر یكی از مفاد قانون ساماندهی مسكن مورد توجه دستگاههای دولتی قرار میگرفت، این قابلیت وجود داشت كه حداقل 8 هزار و 500 واحدمسكونی برای كمدرآمدها و میاندرآمدها احداث شود و چیزی شبیه مسكنویژه تهرانسر كه در 25 هكتار زمین متعلق به سازمان ملی زمینومسكن ساخته شده، در این زمین به عنوان فاز دوم مسكنویژه تكرار شود.
توان مسكونی زمین نمایشگاه معادل است با 10درصد آنچه در این 4سال در شهر جدید پرند در قالب مسكنمهر ساخته شده و كلی انتقاد به دولت از بابت دوری این واحدها از مركز تهران را برانگیخته است.
با این حال اطلاعات به دست آمده از جزئیات زمین اهدایی به سازمان صدا و سیما حاکی است: این زمین 85 هکتاری در حال حاضر تحت مالکیت آستان قدس رضوی قرار دارد که از سال 1346 به منظور استفاده از آن به عنوان فضایی دائمی برای برگزاری نمایشگاه بینالمللی، در اختیار دولت قرار گرفت.
گسترش صداوسیما با کدام هدف؟
کارشناسان و مسوولان مسکن در مورد اقدام اخیر دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بینالمللی تهران به سازمان صدا و سیما که برخی از آن با عنوان کادوی دولت به این سازمان یاد میکنند، در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» دو نکته مهم را مورد توجه قرار دادند.اول اینکه به طور قطع اختصاص فضای نمایشگاه به ساخت مسکن، با توجه به موقعیتی که این زمین در آن واقع شده و سایر نیازهای شهری که هم اکنون تهران به عنوان پایتخت کشور با آن مواجه است، تصمیم درستی نیست و نمیتوان به این فضا به عنوان ظرفیتی مناسب برای ساختوساز مسکونی فکر کرد.نکته دوم هم بر میگردد به اینکه آیا اساسا صداوسیما در بلندمدت به گسترش فیزیکی و فضایی نیاز دارد یا خیر؟
این در حالی است که براساس چشماندازهای قبلی که در رابطه با گسترش سازمان صداوسیما مطرح بود، هدف از مباحث مربوط به گسترش این سازمان تمرکز زدایی از مکانی بود که این سازمان در آن واقع شده است.به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما درست در نقطهای مجاور محل فعلی آن، خلاف برنامهای است که پیش از این به منظور تمرکززدایی از محل این سازمان، مطرح و تا حدودی هم دنبال شده بود.
کمیسیون عمران بی اطلاع است
بی اطلاعی کمیسیون عمران مجلس از تصمیم اخیر دولت با گذشت چند روز از انتشار خبر واگذاری زمین نمایشگاه به صدا و سیما نکته دیگری است که در این رابطه قابل تامل است.رییس کمیسیون عمران مجلس پس از آنکه در رابطه با خبر این واگذاری اظهار بیاطلاعی کرد، به «دنیای اقتصاد» در خصوص تجسس پیرامون موضوع و پیگیری در مورد نحوه این واگذاری، قول پیگیری و پاسخ داد.
البته مهدی هاشمی، رییس کمیسیون عمران و نماینده مردم تهران در مجلس زمین نمایشگاه را برای ساخت مسکن مناسب ندانست و گفت: به طور قطع نامحتمل ترین گزینه برای بهرهبرداری از این زمین، استفاده از آن برای ساخت واحدهای مسکونی است.
دولت میتواند نمایشگاه را بفروشد؟
همچنین عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران درباره کاربری و ارزش زمین نمایشگاه بینالمللی تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: زمینهای واقع در محدودههای شهری اساسا براساس سه معیار مهم مورد سنجش و ارزیابی قرار میگیرند، اینکه کاربری زمین چه باشد، ملک در چه موقعیتی واقع شده باشد و متراژ آن چقدر باشد، مهمترین معیارهای مطرح در این زمینه هستند.حسام عقبایی افزود: البته زمین نمایشگاه بینالمللی تهران حواشی زیادی دارد؛
از این نظر که ارگانهای تصمیمگیر در مورد آن زیاد هستند و باید دید که آیا با توجه به موقعیت خاص آن دولت حق واگذاری یا فروش آن را دارد یا خیر؟وی ادامه داد: هم اکنون ارزش هرمترمربع زمین مسکونی در منطقهای که نمایشگاه بینالمللی در آن واقع شده حداقل 10 میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت این زمین در صورت داشتن کاربری تجاری کمتر از مترمربعی 40 میلیون تومان نخواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: در مورد زمین نمایشگاه بینالمللی باید دید که این زمین براساس ضوابط طرح تفصیلی تهران در کدام پهنه قرار میگیرد؛ هر چند حتی اگر در پهنه سبز هم واقع شده باشد - یعنی ارزانترین پهنه- دولت میتواند با شهرداری توافق کند و کاربری آن را تغییر دهد.
دولت، مستاجر نمایشگاه است!
مدیرکل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران نیز در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: زمین نمایشگاه بینالمللی تهران در مالکیت آستان قدس رضوی است و دولت در حال حاضر مستاجر این زمین محسوب میشود.
ابوالفضل مشکینی ادامه داد: به این ترتیب هرگونه واگذاری این زمین باید با هماهنگی و موافقت آستان قدس رضوی صورت گیرد.
وی در پاسخ به این سوال که بهتر نبود از این زمین که مساحت آن معادل 9 برابر هتلی است که در مجاورت آن قرار گرفته است (هتل استقلال) برای ساخت مسکن استفاده شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: با احداث مسکن در این زمین مخالفم! هر چند در رابطه با این واگذاری باید دو بحث مهم را مورد توجه قرار داد.
مشکینی تصریح کرد: اولا باید دید که سازمان صدا و سیما در برنامه بلندمدت خود نیازی به گسترش دارد یا نه؟ ثانیا، این گسترش آن طور که پیش از این مطرح بود نباید در مکانی مجاور سازمان صدا و سیمای فعلی صورت میگرفت!وی ادامه داد: علاوه بر بحث انتقال قطعی محل دائمی نمایشگاههای بینالمللی تهران به خارج از شهر تهران، از سال ها قبل، با توجه به موقعیت خاص سازمان صدا و سیما بحث تمرکززدایی مکانی این سازمان مورد توجه و پیگیری بود؛ طوری که حتی در دورهای، گسترش این سازمان در سایتی واقع در شمال غرب تهران مورد مطالعه و بررسی قرار داشت.
مشکینی ادامه داد: به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما در زمینی که درست در مجاورت آن واقع شده، نمیتواند اقدامی در جهت برنامه بلند مدتی باشد که پیش از این در راستای گسترش مکانی این سازمان و تمرکززدایی از آن مطرح بود.
بهترین کاربری برای زمین نمایشگاه چیست؟
مدیر کل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران، با تاکید بر اینکه نه ساخت و ساز مسکن و نه گسترش صدا و سیما در زمین نمایشگاه بینالمللی تهران گزینههای مناسبی برای کاربری این زمین نیستند، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر تهران تفکر تبدیل شدن به یک شهر جهانی را داشته باشد این گونه فضاهای خاص، مانند زمینی که نمایشگاه بینالمللی تهران روی آن واقع شده، نوعی ذخیره شهری محسوب میشود.وی ادامه داد: در واقع این مرکز بهترین مکان برای ایجاد مرکز تجارت جهانی در آینده است.
مشکینی در مورد سایر کاربریهای مناسب برای زمین نمایشگاه بینالمللی خاطرنشان کرد: در حال حاضر تهران با ضعف گسترده در صنعت هتلینگ مواجه است و این فضا میتواند ظرفیت مناسبی برای هتلسازی و ساخت فضاهای گردشگری محسوب شود.وی افزود: علاوه بر آن، میتوان این فضا را در اختیار نهادهایی مانند اتاقهای بازرگانی قرار داد که هم هزینههای مربوط به آن را پرداخت کنند و هم سرمایهگذاریهای کلانی که برای انجام امور خاص در این فضا صورت گرفته صرف همین امور خاص تجاری و بازرگانی شود./دنیای اقتصاد
ویدیو : زمین نمایشگاه بینالمللی تهران چقدر میارزد؟