تغییرجهت بازار مسکن پایتخت : منحنی قیمت مسکن هم نزولی شدتغییرجهت بازار مسکن ...
منحنی قیمت مسکن هم نزولی شد
تغییرجهت بازار مسکن پایتخت
اطلاعات به‌دست آمده از آمار نقل‌وانتقالات ملكی در تهران حاكی است: هر دو دسته خریدار و فروشنده در طول بهار امسال به‌واسطه انتظاراتی كه از سرنوشت قیمت مسكن در ایام بعد از انتخابات داشتند، معاملات را به تاخیر انداختند؛ طوری كه تداوم این روند در تیر و مرداد باعث شد حجم معاملات‌خرید بیش‌از 50 درصد نسبت به سال قبل كاهش پیدا كند.
روی مثبت این ركود، اكنون با متوقف ساختن شتاب رشد قیمت خود را نمایان كرده است.تحقیقات میدانی در بنگاههای املاك درباره قیمت‌های پیشنهادی و همچنین نرخ‌های درج‌شده در سامانه رهگیری معاملات مسكن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسكن در تهران به سطح روزهای پایانی زمستان91؛ یعنی متری 9/3 میلیون تومان نزدیك شده است.
با این حال هنوز قیمت نوسازها متورم است و حتی در مناطقی كه سطح قیمت در ابتدای تابستان امسال تا دو برابر تابستان سال قبل افزایش پیدا كرده بود، كشش «تخلیه حباب» چشمگیر است.هر چند افت چند روز اخیر قیمت مسكن، شروع «ریزش» تلقی میشود؛ اما درباره تداوم یا پایان نزول منحنی قیمت در نیمهدوم امسال، محتمل‌ترین سناریو نیز بررسی شده است.
- 5 ماه ركود دو طرفه در معاملات‌ملك نتیجه داد: بازگشت منحنی قیمت به سطح زمستان91
- ریزش قیمت مسكن در تهران
- بررسی محتمل‌ترین سناریو برای نیمهدوم سال
- تغییر شدید نسبت‌‌ها در بازار مسكن: سهم معاملات اجاره از نرخ طبیعی 30درصد كل‌معاملات به 60درصد افزایش پیدا كرد
- میزان خرید‌های تابستانی آپارتمان نصف پارسال
اقدام مشترك طرف‌های عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسكن طی 5ماه گذشته از سال92، هم‌اكنون به توقف اوج‌گیری قیمت و حتی بازگشت منحنی‌رشد در یكی دو هفته اخیر منجر شده است.
گزارش‌های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن نشان می‌دهد: میزان خرید واحدمسكونی در شهر تهران در دو فصل بهار و تابستان امسال، تحت‌تاثیر خروج دست‌جمعی خریدار و فروشنده از بازار، با كاهش شدید روبه‌رو بود، طوری كه حجم ماهانه معاملات‌خرید در این مدت از 10 هزار فقره در ماه‌های بهار92 به 6 هزار فقره در تیر و مرداد رسید و در مقایسه با میانگین‌ماهانه 25 هزار فقره خرید‌وفروش در سال91، باعث شد ركود بی‌سابقه‌ای در كل بازار شكل بگیرد.
این ركود اگر چه متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره كشاند و با متورم كردن جامعه اجاره‌نشین‌ها در یك مقطع كوتاه، به التهاب بیشتر اجاره‌بها منجر شد، اما روی مثبت آن در چند روز گذشته با متوقف‌ساختن شتاب رشد قیمت مسكن، نمایان شده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در روزهای اخیر قیمت مسكن در مناطق مختلف تهران به اندازه‌های متفاوتی كاهش پیدا كرده است. در مناطقی كه قیمت آپارتمان‌های نوساز در ابتدای تابستان امسال با 100 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل، به مترمربعی 6تا 7 میلیون تومان رسیده بود، هم‌اكنون مترمربعی حدود یك میلیون تومان كاهش پیدا كرده است و در محله‌های جنوبی شهر نیز قیمت‌های پیشنهادی حدود 300 تا 400 هزار تومان به ازای هر مترمربع ارزان شده است.
همچنین میانگین قیمت مسكن در شهر تهران طبق اطلاعات موجود در سامانه رهگیری، در حال حاضر به سطح میانگین زمستان91 برگشته و به 3 میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. این در حالی است كه در طول 5 ماه اخیر منحنی میانگین قیمت بارها اوج گرفته و به ارقامی به مراتب بالاتر رسیده بود. اما از نیمه مرداد نزولی شد و تاكنون شیب منفی خود را در مرز پایین‌تر از متری 4 میلیون حفظ كرده است.
خریداران در صف اجاره
ریزش قیمت مسكن در تهران بعد از دو سال و نیم افزایش ممتد، قطعا مدیون رفتار مشترك و همزمان خریداران و فروشنده‌های آپارتمان است.
طرفین معاملات خرید از چند هفته مانده به روز انتخابات ریاست‌جمهوری، هر كدام با انتظاری متفاوت از دیگری درباره سرنوشت قیمت بعد از انتخابات، دست از معاملات كشیدند و از بازار خارج شدند.
این اقدام متقاضیان خرید و عاملان فروش واحدمسكونی باعث شد حجم معاملات خرید مسكن در بهار امسال 15 درصد نسبت به بهار سال قبل افت كند و در دو ماه تابستان افت 55درصدی را تجربه كند. با این حال، معاملات اجاره به ناچار، در وضعیت بهتری قرار داشت طوری‌كه در بهار امسال حجم اجاره‌نامه‌‌هایی كه در بنگاههای املاك شهر تهران تنظیم شد 23درصد نسبت به بهار91 بیشتر بود و در دو ماه تابستان فقط 8 درصد كاهش پیدا كرد.
براساس این گزارش در بهار امسال 69 هزار فقره انواع معامله ملك مسكونی –شامل خرید، اجاره و پیشخرید- در تهران به ثبت رسید كه این حجم، معادل حجم معاملات بهار سال قبل بود و علت این برابری، رشد معاملات اجاره بوده كه توانسته كاهش حجم معاملات خرید را در سطح كلی جبران كند.
اما در ماه تابستان امسال 37 هزار فقره انواع معامله به ثبت رسید كه نسبت به تابستان سال گذشته 36 درصد افت و نسبت به بهار امسال 46 درصد كاهش پیدا كرد.
در تیر و مرداد امسال، میزان خرید واحدمسكونی در تهران تا 60 درصد نسبت به سال گذشته افت كرده است، طوری‌كه این كاهش، نسبت معاملات را در بازار كاملا به هم زده است.
در بازار مسكن معمولا سهم معاملات‌خرید بین 60 تا 70 درصد كل‌معاملات را تشكیل می‌دهد و سهم معاملات‌اجاره حداكثر 25 تا 35 درصد است و پیشخرید و هبه و سایر معاملات نیز حداكثر 5درصد را پوشش می‌دهد. این در حالی است كه در تابستان امسال ركود در خرید‌وفروش مسكن، سهم معاملات‌اجاره را به 59درصد رسانده است.
همچنین سهم معاملات پیشخرید نیز در دو ماه اخیر به 7درصد كل‌معاملات رسیده است.
سناریوی سرد
درباره تغییر مسیر منحنی قیمت‌مسكن و طول دوام آن، پیش‌بینی‌های مختلفی مطرح است از جمله اینكه برخی كارشناسان كاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداكثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می‌دانند و معتقدند: بازار مسكن در شوك تغییر كابینه، همچون سایر بازارها، با ریزش قیمت روبه‌رو شده و در میان‌مدت مسیر نوسان دوباره صعودی خواهد شد.
اما محتمل‌ترین سناریو در این باره حاكی است: به دو دلیل روند تازه آغازشده كاهش قیمت مسكن در نیمهدوم امسال نیز ادامه دارد و حداقل تا پایان سال92 در بازار حاكم خواهد بود.
آنچه در این سناریو به عنوان محرك كاهش قیمت مطرح است، ساخت‌وسازهای پرحجم دو سال اخیر است كه زمان تكمیل آنها سررسید شده و مالكان این واحدها با مشاهده تغییر یكباره مسیر رشد قیمت، سعی می‌كنند پیش‌از تشدید موج كاهشی، آنها را به بازار مصرف عرضه كنند. در این میان، خانه‌های خالی نیز به رشد عرضه كمك می‌كند.
دلیل دوم نیز تجربه سالهای انتخابات است. بررسی رفتار قیمت مسكن در سال‌هایی كه انتخابات ریاست‌جمهوری برگزار میشود، نشان می‌دهد: شیب قیمت مسكن رشد منفی به خود می‌گیرد. در سال76 میانگین قیمت مسكن بعد از رشد 70درصدی سال75، رقمی معادل 3 درصد كاهش یافت.
در سال84 نیز نرخ رشد قیمت مسكن حداكثر به 11 درصد رسید و در سال88 نیز میانگین قیمت 14 درصد افت كرد. در همه این سالهای انتخاباتی، منحنی قیمت یكسال قبل و یكسال بعد از آن، حالت صعود به خود گرفته و فقط در آن سال، ریزش اتفاق افتاده است. به این ترتیب با توجه به مشاهدات هفته‌های اخیر و همچنین بسترهایی كه در بازار مسكن برای كاهش قیمت وجود دارد، پیش‌بینی میشود نزول منحنی قیمت در نیمهدوم سال جاری، هزینه خرید مسكن را نسبت به نیمه‌اول سال كاهش دهد.
درباره تغییر مسیر منحنی قیمت‌مسكن و طول دوام آن، پیش‌بینی‌های مختلفی مطرح است از جمله اینكه برخی كارشناسان كاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداكثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می‌دانند، اما محتمل‌ترین سناریو در این باره حاكی است كه روند تازه آغازشده كاهش قیمت مسكن در نیمهدوم امسال نیز ادامه دارد. بررسی رفتار قیمت مسكن در سالهای انتخابات پیشین ریاست جمهوری نیز نشان می‌دهد شیب منحنی قیمت در سالهای 76، 84 و 88 منفی بوده است.
دنیای اقتصاد
ویدیو : تغییرجهت بازار مسکن پایتخت