10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن : 10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن مدیركل دفتر ...
10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن
مدیركل دفتر اقتصادمسكن وزارت راهوشهرسازی از بررسی طرح 10گانه برای ساماندهی مشاوران‌املاك خبر داد و گفت: اصلاح نظام حاكم بر بنگاههای مسكن در دستور كار قرار گرفته است. مهم‌ترین چالش بازار واسطه‌گری ملك، وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاك به قیمت ملك مورد معامله است كه مقرر شده ارتباط حق‌كمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاك براساس رتبه‌كیفی هر بنگاه محاسبه شود. حضور یك نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شده‌است.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن در وزارت راهوشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد
طرح 10گانه برای بازار واسطه‌گری ملك
تدابیر دولت برای رفع خلأهای فنی و حقوقی در بنگاههای مسكن
اصلاح نظام حاكم بر بنگاههای مسكن
ارتباط حق‌كمیسیون بنگاه‌ها با قیمت‌مسكن قطع می‌شود؟
هاجر شادمانی: مدیركل دفتر اقتصادمسكن وزارت راهوشهرسازی از بررسی تكمیلی طرح 10گانه برای ساماندهی فعالیت صنف مشاوران‌املاك خبر داد و گفت: وضع موجود بازار واسطه‌گری ملك با لحاظ جمیع جهات مورد آسیب‌شناسی دقیق قرار گرفته و از آنجا كه نقش بنگاههای مسكن در تصمیم‌گیری‌های خریدار و فروشنده و جو روانی حاكم بر بازار مسكن، موثر و غیرقابل انكار ارزیابی شده است، هم‌اكنون اصلاح نظام حاكم بر بنگاههای مسكن در دستور كار قرار گرفته است.
علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاكید كرد: مهم‌ترین چالش بازار مسكن در ایران وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاك به قیمت ملك مورد معامله است كه این انتفاع منجر به تحریك مشاوران‌املاك برای بالابردن قیمت با انگیزه افزایش حق‌الزحمه می‌شود. از این رو، در طرح 10گانه مورد بررسی، مقرر شده ارتباط حق‌كمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاك براساس رتبه‌كیفی هر بنگاه كه با توجه به 11 آیتم، رتبه‌بندی می‌شود، مورد محاسبه قرار گیرد.
این مقام وزارت راهوشهرسازی معضل اساسی دیگر بازار واسطه‌گری ملك را عدم كفایت اطلاعات حقوقی مشاوران‌املاك عنوان كرد و افزود: در حال حاضر مجوز تاسیس بنگاههای مسكن صرفا منوط شده به داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن كه این شیوه باعث فاصله‌دار شدن عملكرد بنگاه‌ها در ایران با متدهای رایج در دنیا شده است.
برای رفع این معضل در طرح ساماندهی پیشنهاد شده است به منظور ارتقای اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاههای املاك و همچنین كاهش اختلافات حقوقی، حضور یك نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شود تا همچون دفاتر اسناد رسمی كه سند تنظیمی در آنها فقط با امضای سردفتر اعتبار پیدا می‌كند، در بنگاه‌ها نیز این امضا جاری شود.
مدیر كل اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تصریح كرد: «مسكن از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوار و گران‌ترین كالایی است كه توسط خانوارها خریداری می‌شود. مشاورین املاك به عنوان واسطه‌گران و دلالان قانونی مسكن نقش قابل توجهی را دراین بازار ایفا می‌كنند. تحلیل مشاورین املاك از قیمت املاك در هر منطقه به عنوان افراد معتمد و مطلع، در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی فروشندگان و خریداران مسكن، پیش‌بینی قیمت‌های آتی و جو روانی حاكم بر بازار، موثر واقع می‌شود.»
وی افزود: به‌‌رغم اقدامات انجام شده در راستای ساماندهی و نظام‌مند نمودن بنگاههای معاملات ملكی طی سال‌های گذشته و پیشرفت‌های حاصله در این زمینه، هنوز تعداد زیادی از این بنگاه‌ها به طریق سنتی اداره می‌شوند. با توجه به نقش انكارناپذیر مشاورین املاك در بازار مسكن به ویژه در كلانشهرها، كاملا واضح است كه به كارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاههای املاك به نفع بخش مسكن و فعالان اقتصادی در بازار بوده و كارآیی این صنف را افزایش می‌دهد.
چگینی گفت: یكی از مهم‌ترین چالش‌های بازار املاك در ایران، وابستگی حق‌الزحمه مشاورین املاك به قیمت ملك مورد معامله می‌باشد. بر این اساس منتفع بودن این صنف از افزایش قیمت ملك می‌تواند منجر به تحریك مشاورین املاك برای بالا بردن قیمت با انگیزه افزایش در حق‌الزحمه دریافتی گردد.
از دیگر معضلات اساسی كه این صنف با آن دست به گریبان است، عدم كفایت اطلاعات در حوزه‌های حقوق املاك، بازاریابی، فن‌آوری اطلاعاتی و... است. به گونه‌ای كه به منظور اخذ مجوز تاسیس یك بنگاه معاملات ملكی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن (به استثنای متقاضیانی كه سن آنان 50 سال و بالاتر باشد) كفایت می‌نماید. در صورتی كه حرفه بنگاه‌داری مسكن به عنوان یك حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارا بودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت‌ها است تا بتواند از كارآیی لازم برخوردار گردد.
وی تاكید كرد: مروری بر سیستم‌های واسطه‌گری حاكم بر بازار مسكن در سایر نقاط دنیا حاكی از آن است كه به‌‌رغم تحولات انجام شده در زمینه مكانیزه كردن بنگاههای املاك در ایران، عملكرد مشاورین املاك هنوز با متدهای رایج در كشورهای پیشرفته فاصله زیادی دارد.
به عنوان مثال در برخی كشورهای توسعه یافته یك بنگاه معاملات ملكی صرفا نماینده خریدار یا فروشنده بوده و در جهت حداكثر كردن منافع و مطلوبیت آن فرد اقدام می‌نماید، در صورتی كه در ایران مشاور املاك نماینده هر دو طرف بوده و از آنجا كه منافع خریدار و فروشنده در تضاد با یكدیگر هستند، مشاور املاك نمی‌تواند به عنوان نماینده طرفین به نحو احسن ایفای نقش نموده و رضایت خاطر ایشان را فراهم نماید. اصلاح و تغییر نظام حاكم بر بنگاههای معاملات ملكی به گونه‌ای كه یك مشاور املاك مدافع حقوق یكی از طرفین معامله باشد، مستلزم تامین زیرساخت‌هاو امكانات لازم در این زمینه است.
از دیگر سو با توجه به اینكه خرید و فروش املاك و مستغلات مبتنی بر قوانین حقوقی است، به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاههای املاك و كاهش اختلافات حقوقی در معاملات املاك، حضور یك مشاور حقوقی در كنار مشاور املاك امری ضروری به نظر می‌رسد. همانطور كه قراردادهای منعقده در دفتر اسناد رسمی بدون امضای سردفتر اعتبار ندارد، باید شرایطی فراهم آید تا قراردادهای منعقده در یك بنگاه املاك با امضای یك مشاور حقوقی دارای اعتبار شده و به رسمیت شناخته شود.
مدیر كل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی تصریح كرد: از جمله گام‌های اولیه برای ساماندهی بنگاههای معاملات ملكی می‌توان به تعامل وزارت راه و شهرسازی با سایر نهادهای ذی‌ربط از جمله مجلس شورای اسلامی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، اتحادیه مشاورین املاك و... برای كاهش وابستگی درآمد مشاورین به قیمت ملك اشاره نمود.
در این راستا سناریوهای گوناگونی پیرامون نحوه محاسبه حق كمیسیون مشاورین املاك با هدف اصلاح ساختار درآمدی این صنف صورت پذیرفته و بررسی‌های تكمیلی كارشناسی در حال انجام است. همچنین از دیگر اقدامات موثر در راستای شفاف‌سازی اطلاعات خرید و فروش املاك، راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات در سراسر كشور می‌باشد كه براساس آن مشاوران املاك موظفند اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده را در سامانه، ثبت و نسبت به اخذ كد رهگیری اقدام نمایند.
چگینی در ادامه گفت: در مجموع، همانطور که ملاحظه می‌شود ساماندهی صنف مشاورین املاک با لحاظ جمیع جهات در دست اقدام است؛ ضمن اینکه با آسیب شناسی دقیق وضعیت موجود و با همکاری نهادهای مرتبط، طرح‌ها و پیشنهادهای متنوعی در دست بررسی می‌باشد که اهم آنها به شرح ذیل است:
1- رتبه‌بندی مشاورین املاك:
با توجه به اینكه مشاورین املاك (به ویژه در كلانشهرها) در سطوح مختلف قرار گرفته و خدمات را با امكانات متعددی ارائه می‌نماید، به منظور رعایت عدالت رتبه‌بندی مشاورین املاك براساس آیتم‌های زیر پیشنهاد می‌گردد تا بتوان حق كمیسیون مشاورین را به رتبه مكتسبه ایشان مرتبط كرده و به عدالت نزدیك تر شد.
- میزان تحصیلات
- گذراندن دوره‌های آموزشی و مدارك فنی و حرفه‌ای در زمینه مسكن و ساختمان و مبانی حقوقی
- میزان آگاهی از موقعیت و نحوه مالكیت اراضی منطقه
- رعایت اصول اخلاقی
- استفاده از امكانات رایانه‌ای جهت ثبت مبایعه‌نامه‌ها
- استفاده از اینترنت جهت اطلاع‌رسانی به مشتریان
- استفاده از بروشور
- ارائه خدمات و پیگیری‌های لازم پس از انعقاد مبایعه نامه
- تعداد پرسنل شاغل در یك بنگاه
- كیفیت فضای بنگاه
- سابقه كار
- تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بازه زمانی مشخص
2- افزایش شفافیت اطلاعاتی در خصوص نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورین املاک، موجب جلوگیری از اجحاف می گردد.
3- اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاههای املاک، به گونه‌ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری، ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و... به متعاملین شوند.
4- بهبود روش‌های اعمال نظارت و در صورت لزوم برخورد قانونی با مشاورین متخلف
5- فعال کردن شرکت های بیمه در امور بیمه سند به منظور آسوده نمودن خاطر متعاملین
6- ایجاد دوره های آموزشی کوتاه مدت تخصصی برای مشاورین املاک
7- ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاههای املاک
8- اتصال ضرایب حق كمیسیون مشاورین املاك به رتبه مكتسبه
9- فراهم نمودن زیرساخت‌های لازم برای حضور مشاور املاك به طرفیت از فروشنده یا خریدار
10- مطالعه درخصوص حضور مشاور حقوقی در بنگاههای معاملات ملكی
چگینی در پایان افزود: طراحی و راه‌اندازی مکانیزمی پویا در امور معاملات املاک، مستلزم همکاری و مشارکت همه دستگاه‌های مرتبط می باشد؛ البته محوریت این مهم باید با توجه به حوزه تخصصی وزارت راه و شهرسازی، برعهده این وزارتخانه باشد./دنیای اقتصاد
ویدیو : 10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن