عوارض دوبله بر ساخت مسکن :   از سال94 با اخذ عوارض «ارزش بهینه طرح تفصیلی»، ...



عوارض مسکن ژلوفن , عوارض مسکن , ساخت مسکن در سال 94

 

از سال94 با اخذ عوارض «ارزش بهینه طرح تفصیلی»، هزینه ساخت‌وساز‌های كم‌ارتفاع، به طور متوسط مترمربعی 75 هزار تومان افزایش می‌یابد

 شورای شهر تهران با تصویب لایحه‌ شهرداری درخصوص «اخذ عوارض ارزش بهینه از ساخت‌وساز»، هزینه ساختمان‌‌سازی را افزایش داد. از ابتدای سال آینده، سازنده‌های مسكن علاوه‌بر عوارض «پروانه‌ و تراكم» كه به‌طور متوسط سهم 22 درصدی در قیمت ساخت – بدون احتساب بهای زمین - دارد، باید عوارض دوبله ناشی از اجرای طرح تفصیلی را نیز پرداخت كنند كه در نتیجه میانگین سهم كل عوارض به 30درصد می‌رسد.

 

افزایش بهای ساخت‌‌وساز در موقعیتی كه فعالان بازار مسكن انتظار یكسری مشوق برای خروج از ركود دارند، باعث تاخیر در بازگشت سرمایه‌گذاران خواهد شد.

پیامد مصوبه جدید مدیریت‌شهری ركود مسكن در تهران عمیق‌تر می‌شود؟
 مدیریت شهری تهران با تصویب اخذ یك نوع عوارض جدید از ساخت‌وساز، علاوه بر اینكه منابع مالی اداره پایتخت را برخلاف اهداف از قبل تعیین شده، یك رتبه دیگر ناپایدارتر كرد، طول مسیر باقی‌مانده برای خروج از ركود مسكن را نیز افزایش داد.

اعضای شورای شهر تهران هفته گذشته در جلسه غیرعلنی، لایحه‌‌ای را كه شهرداری برای كسب اجازه بابت دریافت نوع تازه‌ عوارض ساخت، ارائه كرده بود بررسی و در نهایت، موافقت خود را با افزایش متوسط 8درصدی هزینه ساخت مسكن اعلام كردند. با مصوبه شورا، شهرداری تهران از ابتدای سال94، عوارضی تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» را از همه ساخت‌وسازهای مسكونی و غیرمسكونی دریافت می‌كند. عوارض «ارزش بهینه»، هزینه‌ دوبله در كنار عوارض فعلی (صدور پروانه و صدور تراكم) به ساخت و ساز وارد می‌کند آن هم درست در لحظه‌ای كه بازار مسكن انتظار تسهیل شرایط یا ورود یكسری مشوق‌‌ها برای احیای مجدد سرمایه‌گذاری‌ ساختمانی را دارد.


 در حال‌حاضر طبق اعلام كانون سراسری انبوه‌سازان، مجموع هزینه‌ عوارض پروانه و تراكم، به‌طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است كه با احتساب میانگین قیمت ساخت متری 900 هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)،  سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای مسكونی در تهران حدود 22درصد برآورد می‌شود. این سهم نیمه‌سنگین در سال آینده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بیشتر نیز خواهد شد.


گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات مصوبه مدیریت‌شهری تهران حاكی است: شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش‌ بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) طراحی كرده است. در این فرمول، با توجه به اینكه متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌‌وساز‌های مسكونی 5طبقه و كمتر، با ضریب 5A/0 محاسبه می‌شود، به این معنی كه از ابتدای سال آینده در همه مناطق 22گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان‌های یك تا 5طبقه، مترمربعی حدود 75هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می‌شود.


در فرمول مصوب شورای‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه نیز با ضریب 2A و 4A محاسبه می‌شود، به این صورت كه برای نیمه‌شمالی شهر (بالای محور انقلاب) ضریب  4A و برای نیمه‌جنوبی ضریب 2A اعمال خواهد شد. نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50هزار تومان برای جنوبی‌ترین محله‌ها و حداكثر 300 هزار تومان برای شمالی‌ترین مناطق محاسبه می‌شود. به این ترتیب، بهای عوارض «ارزش‌ بهینه» برای ساخت‌وسازهای 5طبقه و كمتر در كل پایتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، برای   ساخت‌‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه جنوبی، حداقل 100هزار تومان و برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل 600 هزار تا حداكثر یك میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود.

 

این ارقام بیانگر آن است كه متوسط هزینه ساخت آپارتمان‌های كم‌ارتفاع در سال آینده 8درصد فقط از محل عوارض جدید، افزایش پیدا می‌كند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تیراژ احداث آپارتمان در ماه‌های گذشته از سال93 در شهر تهران 60درصد نسبت به پارسال كاهش پیدا كرده به طوری‌كه ركود معاملات مسكن و فروش‌نرفتن آپارتمان‌های از قبل ساخته‌شده، سازنده‌ها را در تنگنای مالی و تامین پول برای شروع پروژه‌های جدید قرار داده است.


در این وضعیت، انبوه‌سازان انتظار داشتند مدیریت شهری تهران اول برای اصلاح منابع مالی خود و دوم برای تسهیل شرایط ساخت‌وساز و كوتاه‌كردن عمر ركود، برای سال آینده تخفیف‌هایی در دو نوع عوارض موجود در نظر بگیرد. این توقع در روزهای اخیر كه شهردار تهران لایحه بودجه94 شهرداری را به صحن شورا آورد و از كاهش 5واحد درصدی سهم درآمدهای ناپایدار –درآمد ناشی از انواع عوارض ساخت‌وساز- خبر داد، بیشتر هم شد.

 

اما هم‌اكنون مشخص شده، منبع سومی جدای از عوارض پروانه و تراكم، برای اخذ از سازنده‌ها طراحی شده است! كارشناسان پیش‌بینی می‌كنند، اعمال عوارض جدید در پایان راه ركود مسكن، بازدارندگی قوی و نوعی مانع در راه بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد می‌كند و می‌تواند دوره رونق را به تاخیر بیندازد.

 پشت‌صحنه عوارض جدید
شهرداری تهران عوارض «ارزش بهینه ناشی از طرح تفصیلی» را به استناد مقررات بالادست وضع كرده است.


در بند یك پیوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران، به شهرداری و شورای شهر اختیار داده شده تا از املاكی كه به‌واسطه طرح تفصیلی مصوب سال91، وضعیت بهتری به لحاظ میزان تراكم ساخت و كاربری ملك پیدا كرده‌اند، یك نوع عوارض خاص دریافت كنند. در این بند از طرح جامع كه سال 88 به تصویب شورای عالی شهرسازی رسید،  آمده است: شهرداری تهران با تصویب شورا می‌تواند عوارض خاص تغییر كاربری‌های طرح تفصیلی قبلی به كاربری‌های طرح تفصیلی جدید را به نحو مناسب و عادلانه از مالكان، به نفع توسعه و عمران شهر دریافت و در حسابی خاص برای تخصیص با اولویت در جهت تامین اراضی مورد نیاز طرح‌های خدمات شهری به مصرف برساند.

 

طبق مجوز طرح جامع تهران، مدیریت‌شهری می‌توانست از لحظه ابلاغ طرح تفصیلی –اردیبهشت91- این عوارض را كه هم‌اكنون «عوارض ارزش‌ بهینه» نام گرفته، از ساخت‌وسازها دریافت كند. اما در حالی كه لایحه عوارض ارزش‌ بهینه یكبار در دی‌‌ماه سال91 تحویل شورا و سپس مسكوت گذاشته شد، هفته پیش با بررسی مجدد آن، سرانجام به تصویب رسید.

 

شاید در سال91 كه ساخت‌وساز در اوج رونق قرار داشت، نیاز چندانی از طرف مدیریت شهری به منابع مالی جدید احساس نمی‌شد، اما هم‌اكنون كه درآمد شهر به‌واسطه كاهش 60درصدی ساخت‌وساز، به پایین‌ترین سطح رسیده، مدیران شهر تهران درصدد برآمده‌اند ابزارهای قانونی مغفول مانده را به منابع مالی جدید تبدیل كنند.

 

هم‌اكنون، در جریان تعریف منابع مالی جدید، مدیریت‌ شهری می‌توانست از فرصت كنونی به نفع «طراحی نوع رایج درآمدپایدار» موسوم به «شارژ شهری املاك» یا همان عوارض نوسازی، استفاده كند و نرخ آن را در بودجه شهرداری تقویت كند، اما به دلایلی نامشخص، مجددا به تقویت عوارض ساخت آن هم در زمانی كه سرمایه‌گذاران ساختمانی تحمل تورم بیشتر را ندارند، گرایش پیدا كرده است. هم‌اكنون سهم عوارض نوسازی در بودجه تهران حداكثر معادل 3 تا 5درصد و كل عوارض‌ ساخت حدود 5 7درصد است.

 

به گزارش «دنیای‌‌اقتصاد»، در یكی، دو سال گذشته، چیزی شبیه عوارض ارزش‌ بهینه، اما با نامی تحت عنوان عوارض متفرقه از ساخت‌وسازهایی كه تراكم و كاربری زمین در آنها، به‌واسطه اجرای طرح تفصیلی، وضعیت بهتری پیدا كرده بود، در برخی مناطق تهران دریافت شد.


بررسی كارشناسان شهری در این باره نشان می‌دهد: طرح تفصیلی جدید تهران اگر چه برای برخی قطعات، شرایط بهتر و ارزش افزوده بیشتری را به‌واسطه افزایش ارتفاع ساخت یا تغییر كاربری به حالت تجاری، به وجود آورده اما در مقابل، موقعیت برخی قطعات را نسبت به قبل، تضعیف كرده است.

 

مثلا تعیین كاربری خدماتی آن هم از نوع ترافیك‌زا در مجاورت یك قطعه زمین، به جای آنكه ارزش آن قطعه را افزایش دهد باعث كاستن از بهای آن خواهد شد كه در این صورت، باید رقمی تحت عنوان عوارض ارزش‌كاهنده به آن مالك پرداخت شود. در حقیقت به‌كارگیری واژه «عادلانه» در اخذ عوارض خاص در سند طرح جامع، به معنای درنظر گرفتن هر دو وجه اثرگذاری طرح تفصیلی در ارزش املاك است. اما به‌رغم این صراحت، فعلا فقط لایحه اخذ عوارض ارزش‌ بهینه تصویب شده و هنوز ساز و كار پرداخت عوارض كاهنده به مالكان، وضع نشده است.


كارشناسان تاكید می‌كنند: مقررات طرح تفصیلی جدید تهران، وضعیت 25 تا 30 درصد از كل یك میلیون پلاك موجود در شهر را بهبود داده و به همین نسبت ارزش یكسری از املاك را نیز كاسته است.

 

كارشناسان شهری با بیان اینكه شهرداری‌ها باید برای طرح‌های شهری، طرح جامع مالی داشته باشند تا پروژه‌های عمرانی با نقشه مالی از قبل تعیین شده، اجرایی شوند، تصریح می‌كنند: برخلاف وعده‌ها و برنامه‌های كلی كه از سمت دولت و شهرداری‌ها در ارتباط با ضرورت كاهش وابستگی مالی شهرها به درآمد ناشی از عوارض ساخت‌وساز، مطرح است، شاهد هستیم هزینه‌های شهر از این محل تامین می‌شود.

 

كارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش‌ بهینه» از ابتدای سال94 بر بازار مسكن معتقدند: این عوارض به صورت غیرمستقیم قیمت تمام شده مسكن را افزایش می‌دهد و در نتیجه باعث تضعیف قدرت خرید مسكن و كاهش معاملات می‌شود كه پیامد آن به شكل تعمیق ركود در بازار ملك خواهد بود.

 مهلت سه ماهه برای تعیین عوارض کاهنده
محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه این لایحه شامل سه قسمت می‌شود عنوان کرد: قسمت اول مربوط به املاک و اراضی می‌شد که در طرح تفصیلی قدیم دارای کاربری‌های خدماتی، اداری، صنعتی، تجاری، مسکونی یا فاقد کاربری یا در واقع لکه‌های سفید بودند که به موجب طرح تفصیلی جدید دارای  پهنه‌های S،R،M و به عبارتی مختلط (تجاری مسکونی)، مسکونی یا تجاری- اداری و خدماتی شدند.


او در خصوص قسمت دوم لایحه گفت: قسمت دوم لایحه به املاکی مربوط می‌شود که در طرح تفصیلی جدید مسیر کمیسیون ماده 5 را طی می‌کنند و به موجب قوانین و مفاد طرح تفصیلی شهر تهران بارگذاری یا طبقات بیشتری دریافت می‌کنند.

 

  سالاری ادامه داد: افرادی که اراضی آنها دارای مساحت قابل توجهی بوده و درخواست طبقات بیشتری دارند در صورتی که درخواست آنها با اصول و دستورالعمل‌های بلندمرتبه‌‌سازی مطابقت داشته باشد در خصوص اخذ تراکم برای ساخت طبقات اضافه از آنها عوارض گرفته می‌شود و در واقع مقرر شد علاوه بر عوارض سیستمی که تا به حال گرفته می‌شد رقم‌هایی در خصوص اینکه چه زیر پهنه‌ای به چه زیر پهنه‌ دیگر تبدیل شود، اخذ شود. 

 

سالاری در خصوص قسمت سوم این لایحه گفت: بند سوم این مصوبه مربوط به مبحثی تحت عنوان عوارض متفرقه است که املاکی که به علت بزرگ مقیاس بودن دارای مساحتی بیش از 3 تا 5 برابر مبنا هستند در ازای طبقات مازادی که درخواست می‌کنند عوارضی با ضرایب 4A، 5A، 6A، 10A در مناطق مختلف 22 گانه گرفته می‌شد که شفاف نبود. برهمین اساس مقرر شد پایین‌تر از محور انقلاب بابت طبقه مازاد بر بارگذاری پهنه علاوه بر عوارض سیستم، ‌2A عوارض گرفته شود و از شمال محور انقلاب ‌4A عوارض گرفته شود.

 

سالاری اظهار کرد: شهرداری تهران ملزم شده که ظرف 9 ماه آینده بررسی‌های لازم را برای تعیین ضریب‌‌T که در فرمول عوارض تراکم است و در واقع ناظر بر قیمت واقعی تمام پارسل‌ها و املاک شهر تهران است، انجام دهد و به شورا جهت بررسی و تصویب ارائه دهد.


او تصریح کرد: در اصل حدود یک میلیون پارسل به موجب طرح تفصیلی ملاک عمل در شهر تهران داریم که شهرداری تهران مکلف است ظرف 9 ماه آنها را احصا کند و ارزش واقعی آنها در مقایسه با یکدیگر  مشخص و به شورا ارائه شود.


سالاری در خصوص اینکه ابلاغ طرح تفصیلی جدید (سال 91) موجب کاهش ارزش املاک و اراضی متعددی شده است، تصریح کرد: شهرداری ملزم شده نسبت به ارائه لایحه تعیین ارزش کاهنده ظرف سه ماه آینده اقدام کند تا کسانی که به موجب ابلاغ طرح تفصیلی متضرر شده‌اند، در فرآیند صدور پروانه بسته‌های تشویقی به آنها داده شود.

 

میزان ساخت مسکن در سال 94 , دریافت وام مسکن سال ساخت , کیفیت ساخت مسکن مهر

 اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 


ویدیو : عوارض دوبله بر ساخت مسکن