سرمای معنادار بازار دوم مسكن : بساز و بفروش‌ها در تهران به‌خاطر یک «ابهام» ...
صف‌آرایی پیش‌فروشنده‌ها مقابل «حساب امانی»
ثبت «محضری» پیشخرید همچنان بلاتكلیف
پیش‌فروش در بازار دوم معاملات مسكن به دلایلی از جمله ابهام سازنده‌ها نسبت به پیامد‌های مثبت «حساب امانی» و همچنین تداوم «بن‌بست در ثبت محضری» قراردادهای پیشخرید، هم‌اكنون به كمتر از نصف حجم معاملات سال گذشته، كاهش پیدا كرده و باعث شكل‌گیری بازار غیررسمی پیش‌فروش شده است.
خرداد سال گذشته با ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان، دفاتر اسناد رسمی موظف شدند با همكاری چند وزارتخانه و سازمان ثبت اسناد، محل ثبت معاملات پیش‌فروش را از بنگاه‌های املاك به محضرخانه‌ها منتقل كنند و پروسه صدور سند رسمی مخصوص این نوع معاملات ملكی را برای اولین‌بار در بازار مسكن، پیاده كنند.
اما طبق آنچه روز گذشته گروهی از فعالان بازار دوم معاملات مسكن –بازاری كه واحدهای مسكونی در حال ساخت، در آن خرید و فروش می‌شود- به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كردند: در حال حاضر و به رغم گذشت یك‌سال از ابلاغ این تكلیف از جانب معاون اول رئیس‌جمهور، هنوز ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی امكان‌پذیر نیست و به این ترتیب طرفین این نوع معاملات در فضای بی‌اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با یكدیگر می‌كنند. پیش‌فروشنده‌ها این اواخر با یك چالش دیگر نیز برخورد كرده‌اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوایل امسال وزارت راه‌و‌شهرسازی درخصوص «حساب امانی» است.
هم‌اكنون سازنده‌ها مقابل تكلیف تازه‌ای كه دولت بابت «افتتاح حساب امانی پیش‌فروشنده نزد بانك» تعیین كرده، صف‌آرایی كرده‌اند و نتیجه اجرای این ایده كه برای امنیت بخشی به بازار پیش خرید مسكن، ابلاغ شده را نه‌تنها روان‌كننده معاملات كه تشدید‌كننده ركود معاملاتی توصیف می‌كنند.
طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسكن، در فروردین و اردیبهشت امسال، حجم پیش‌فروش‌های ثبت شده در بنگاه‌های املاك تا 5/ 2 برابر ماه‌های مشابه سال 93 كاهش پیدا كرد و به زیر 1000 فقره قرارداد بنگاهی در ماه رسیده است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: برخی پیش‌فروشنده‌ها در حال حاضر برای دورزدن تكلیف «حساب امانی» و همچنین خارج شدن از تور رهگیری دولت، معاملات بازار دوم را به بیرون از بنگاه‌های املاك كشانده و به‌صورت غیررسمی و در محل پروژه، اقدام به پیش‌فروش و عقد قراردادهای كاغذی با پیش‌خریداران می‌كنند. در این میان، فراهم نبودن بستر ثبت محضری پیش‌فروش، بهانه‌ای شده برای پیش‌فروشنده‌ها تا از این طریق، بتوانند قراردادهای خودنوشته را نزد پیش‌خریداران توجیه كنند. به این ترتیب بخشی از معاملات پیش‌فروش و پیشخرید در آمار سامانه رهگیری درج نمی‌شود و در بازار رسمی، سرمای معنادار و شدیدی حاكم شده است.
فعالان بازار ساخت‌و‌ساز و پیش‌فروش، ایده «حساب امانی» را کاربردی نمی‌دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای بررسی تاثیرگذاری حساب امانی بر افزایش یا كاهش معاملات پیشخرید، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می‌شود.
وزیر راه‌و‌شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش‌فروش مسکن منوط به اخذ تاییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه‌و‌شهرسازی استان می‌شود صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه‌و‌شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش‌فروش برای پیش‌فروشنده‌ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد یكی از بانك‌های عامل نیز از سمت پیش‌فروشنده ارائه و به تایید مسوولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» ایده وزیر راه‌و‌شهرسازی و یك بانک خصوصی بود که سال گذشته با هدف مهار کلاهبرداری‌ها و سوء استفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، تدوین آن آغاز شد.
در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم‌الاجرا تبدیل شده، پیش‌فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک‌های عامل تشکیل دهد تا بانک در عملیات ساخت‌و‌ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیشخریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش‌فروشنده پرداخت شود.
«حساب امانی» از تاخیر در تحویل واحد به پیشخریدار جلوگیری می‌کند و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه‌تر از کار انجام شده را نیز می‌گیرد.
در بازار پیش‌فروش معمولا چند شگرد باعث زیان پیشخریدار می‌شود. اولین شگرد؛ زیر قول زدن (دبه) در قیمت توافقی اولیه است. دومین سوءاستفاده نیز طولانی شدن زمان ساخت‌و‌ساز و تاخیر در موعد تکمیل و تحویل ساختمان به پیشخریدار است که در این حالت، سازنده با ادعای تورم، خواستار دریافت مبلغ اضافه می‌شود.
سومین نوع سوءاستفاده که خطرناک‌تر از بقیه است شامل پیش‌فروش یک واحد به چند نفر می‌شود.
اما حالا با گذشت دست‌كم یك ماه و نیم از ابلاغ دستورالعمل جدید پیش‌فروش مسکن، واكنش طرفین این نوع معاملات به شرط «ایجاد حساب امانی» چه بوده است؟
محمد مهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: هر قانونی که با اجرای آن فاصله بین تولیدکننده و مصرف‌کننده کاهش پیدا كند، قطعا پیش‌فروشنده‌ها با آن موافق هستند.
مافی در عین حال معتقد است: این قوانین و تمهیدات بیشتر برای پروژه‌های بزرگ قابل تعریف است و پروژه‌های کوچک امکان اجرای چنین قوانینی را ندارند. اینکه توقع داشته باشیم یك سازنده مجتمع 8 تا 16 واحدی - تعداد این نوع ساختمان‌های كم‌واحد در بازار ساخت‌و‌ساز به مراتب بیشتر از مجتمع‌های بزرگ مقیاس است- برای پیش‌فروش تعداد كمی از كل واحدهای در حال ساخت، مسیر زمانبر تشكیل حساب امانی را طی كند امکان‌پذیر نیست، زیرا زمان اجرا و تحویل چنین پروژه‌هایی بسیار کوتاه‌مدت است و طی کردن چنین روندی، صرفه اقتصادی پیش‌فروش را برای سازنده پایین می‌آورد. بنابراین در پروژه‌هایی با مقیاس کوچک چنین اتفاقی کاربردی نیست.
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه معمولا در پروژه‌های کوچک، افراد پیشخریدار بر اساس شناخت نسبی از سازنده و پروژه، دست به پیشخرید می‌زنند، گفت: در حال حاضر با توجه به فضای ركودی در بازار مسكن، هر پروسه‌ای كه طول مسیر بازاریابی را برای پیش‌فروشنده‌ها افزایش دهد، با واكنش منفی سازنده‌ها مواجه خواهد شد و باعث كناره‌‌گیری از انجام این نوع معامله در بازار مسكن و در نتیجه تشدید ركود می‌شود.
وی در پاسخ به این پرسش که اگر قرار باشد این قانون تنها در اجرای پروژه‌های بزرگ کاربرد داشته باشد، احتمال بروز تخلفات در پیش‌فروش پروژه‌های کوچک همچنان وجود دارد، گفت: آمار مشخصی که درصد تخلفات در پروژه‌های بزرگ بیشتر است یا کوچک، در دسترس نیست. باید یک ارزیابی کرد که بیشتر مشکلاتی که در پیش‌فروش به وجود می‌آید، در پروژه‌های بزرگ است یا کوچک. به طور مثال در همین ماه‌های اخیر دیدیم که در یکی از پروژه‌های بسیار بزرگ پیش‌فروش چه اتفاقی افتاد و این پروژه به دلیل ابزارهای تبلیغاتی که داشت، چگونه جلب مشتری کرد، اما پروژه سرانجامی نداشت.
مافی تاکید کرد: این قانون به دلیل زمانبر بودن، قابلیت اجرایش در پروژه‌های کوچک کم است، زیرا سازنده وقت و فرصت این نوع روندهای اداری را ندارد و احتمالا پروژه‌های کوچک از آن استقبالی نکنند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان در خصوص وضعیت کلی بازار پیشخرید گفت: بازار پیشخرید مانند بازار مسکن در حال حاضر بازار خوبی نیست. همچنان پروژه‌های آماده فروش قطعی روی دست سازندگان مانده است، چه برسد به پیش‌فروش پروژه‌های در حال ساخت. معمولا مردم زمانی رو به پیشخرید می‌آورند که بدانند احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد. اما در حال حاضر اگر پیشخریدار پولش را در بانک سرمایه‌گذاری کند، در پایان سال 20 درصد سود قطعی می‌گیرد، اما در پیشخرید احتمال دارد در پایان امسال یا حتی سال آینده به چنین ارزش افزوده‌ای از بابت رشد قیمت مسكن در كوتاه‌مدت نرسد. بنابراین پیشخرید آن دسته از ساختمان‌هایی كه بیش از 70 درصد پیشرفت فیزیكی دارد، فعلا رونق ندارد و استقبال فوق‌العاده پایینی از آنها می‌شود.
در این میان برخی از فعالان بازار مسکن چندان از جزئیات طرح حساب امانی اطلاعی ندارند و آن را لازم‌الاجرا نمی‌دانند.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه این طرح را عملیاتی و کاربردی نمی‌بینم، گفت: به نظر می‌آید این حساب در مجموع نتواند کارآیی چندانی داشته باشد زیرا پیش‌فروشنده و سازندگان اجباری برای افتتاح حساب امانی ندارند و تنها کسانی باید آن را اجرا کنند که بخواهند از تسهیلات بانکی بهره ببرند.
او درباره وضعیت حجم معاملات پیش‌فروش هم گفت: وضعیت، وضعیت متوسطی است. ما هیچ کاهش یا افزایش قابل توجهی را در بخش معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شاهد نبوده‌ایم، اما امیدواریم هر چه زودتر وضعیت بازار مسکن و بازار پیش‌فروش رونق بیشتری بگیرد.
عدم اجرایی بودن این قانون مورد تایید بیشتر فعالان حوزه مسکن است، خسروی، یك کارشناس حوزه بازار مسکن معتقد است اگر این قانون اختیاری باشد، طبیعی است پیش‌فروشنده‌ها از این قانون استقبال نمی‌کنند مگر آنکه سیاست‌های اجباری تدوین شود. به‌طور مثال بگویند جواز یا پایان کار صادر نمی‌شود، اگر پیش‌فروشنده روند قانونی را طی نکند. اما به نظر نمی‌آید پیش‌فروشنده‌ها مایل به اجرایی کردن چنین قوانین سختگیرانه‌ای باشند. او تصریح كرد: ساماندهی و امنیت پیش‌فروش نه تنها فایل‌های پیش‌فروش را کم نمی‌کند، بلکه سبب استقبال سرمایه‌گذارانی می‌شود که قصد حضور در بازار ساخت‌و‌ساز را دارند و رغبت مردم برای ورود به بازار پیشخرید را افزایش خواهد داد.
خسروی وضعیت فعلی پیش‌فروش را مناسب ندانست و گفت: در حال حاضر بازار پیش‌فروش نیز همانند بازار مسکن دچار رکود است و قیمت‌ها همچنان برای مردم بالاتر از قدرت خرید‌شان است و توان انجام معامله در سمت تقاضا وجود ندارد. افزایش وام مسکن نیز تنها سبب ایجاد شغل برای واسطه‌ها می‌شود و به جز شغل‌های قدیم در حوزه مسکن، شغل وام‌فروشی نیز افزوده خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» فعالان حوزه پیش‌فروش نیز معتقدند: عملا بازار پیش‌فروش دچار رکود است و با رویکرد جدید در حوزه پیش‌فروش نیز، در حال حاضر این بازار از وضعیت مناسبی برخوردار نیست اما چنین سیاست‌هایی احتمال دارد در دراز مدت كه بازار از ركود بیرون می‌آید به این نوع معاملات کمک كند.
یکی از فعالان حوزه پیش‌فروش در منطقه غرب تهران نیز گفت: اطمینان خریداران به بازار پیش‌فروش مسکن سبب رونق آن می‌شود، اما در حال حاضر این بازار نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نکرده و سیاست‌های جدید که در جهت امنیت است، هنوز تاثیر خود را در بازار نشان نداده است.
برخی دیگر از فعالان این بازار نیز سیاست «حساب امانی» را به دلیل تاخیرهایی كه در پروسه پیش‌فروش به‌وجود می‌آورد، اجرایی نمی‌دانند و معتقدند چنین سیاست‌هایی باید صرفا برای پروژه‌های بزرگ مقیاس بالای 100 واحد كه احتمال تخلفات عمدی یا سهوی در پیش‌فروش آنها بالا است اجرایی شود؛ نه پروژه‌های کوچک و محله‌ای.
به اعتقاد آنها، در حال حاضر بازار پیش‌فروش را سازندگانی زنده نگه داشته‌اند که مورد اعتماد خریداران هستند و قبل از آغاز پروژه معمولا این واحدها پیش‌فروش می‌شوند و کمتر مردم در پروژه‌هایی که ناشناس هستند، سرمایه‌گذاری می‌کنند. بنابراین نباید چنین سیاست‌های سختگیرانه‌ای را برای آنها اعمال کرد.
ایرج رهبر یکی از انبوه‌سازان نیز معتقد است ایجاد حساب امانی ایده خوبی است اما حجم کاری دستگاه‌های دولتی و بانک‌ها را افزایش می‌دهد و پروسه زمانبری است. او معتقد است: برای امنیت در بازار پیش‌فروش باید روی اجرایی کردن قانون پیش‌فروش تاکید داشت.
به اعتقاد او، زمانی می‌توان در خصوص آثار «حساب امانی» سخن گفت که این پروژه اجرایی شده و بتوان نتایج آن را تحلیل کرد.
رهبر اضافه کرد: طرح حساب امانی پیش فروش موجب می‌شود که انبوه سازان با پیشرفت طرح، پول از بانک دریافت کنند که این موضوع مستلزم این است که یک نظارت از سوی بانک بر طرح انجام گیرد تا با درنظرگرفتن پیشرفت ساخت‌و‌ساز، پول متقاضیان به انبوه‌ساز پرداخت شود که این یکی از موارد مورد انتقاد انبوه‌سازان است چون سابق بر این سازندگان بدون اینکه نظارتی بر پیشرفت طرح باشد پول را در زمان‌های مختلف از پیش خریدار مطالبه می‌کردند بدون اینکه زمان پایان کار به طور قطعی مشخص باشد. فروش یک خانه به چند نفر هم جزو تخلفاتی است که در پیش فروش مسکن مدام تکرار می‌شد.
یکی از فعالان بازار پیش فروش در شمال شهر تهران هم درباره حساب امانی و تاثیر آن بر بازار پیش فروش گفت: حجم بالای کاغذ بازی در ادارات در حال حاضر نیز امان مردم را بریده و بسیاری ترجیح می‌دهند به جای درگیر شدن در بوروکراسی، اصلا وارد برخی مقولات نشوند. از این رو اگر بنا باشد ورود بانک‌ها به بازار پیش‌فروش نیز نتیجه‌ای این چنینی به بار آورد قطعا تاثیر مثبت چندانی نخواهد داشت. او معتقد است: تا زمانی که طرح و برنامه دولت نهایی نشود نمی‌توان حساب امانی را نقد کرد، اما اگر بناست پس از سال‌ها بلاتکلیفی کار پیش فروش اصلاح شود قطعا باید از حساب‌امانی ابهام‌زدایی كرد.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قراردادهای پیش خرید چندان تبعات مثبتی نداشته است. از یكسو کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز‌ها و از سوی دیگر انعقاد قراردادهایی که بعضا در آن حق خریدار پایمال می‌شده، فضا را قدری تیره کرده که قطعا برای خروج از آن به برنامه‌ریزی‌های همه‌جانبه نیاز است.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو : سرمای معنادار بازار دوم مسكن