دلیل افزایش مشاورین املاک چیست؟ : «مشاوران املاك با گلایه از ثابت بودن نرخ ...
«مشاوران املاك با گلایه از ثابت بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طی چند سال گذشته، افزایش نرخ تورم را دستاویز قرار داده‌اند و اخیرا درخواست افزایش پورسانت را به دولت ارائه كرده‌اند.
دنیای اقتصاد: «مشاوران املاك با گلایه از ثابت بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طی چند سال گذشته، افزایش نرخ تورم را دستاویز قرار داده‌اند و اخیرا درخواست افزایش پورسانت را به دولت ارائه كرده‌اند.
اما منطق اقتصادی نهفته در فرمولی كه دولت برای پورسانت بنگاههای مسكن تعیین كرده اثبات می‌كند كه هم‌اكنون مشاوران املاك به هشت دلیل نباید از آنچه در قالب حق كمیسیون از مشتری دریافت می‌كنند، ناراضی باشند.»
«رقمی كه دولت برای حق كمیسیون مشاوران املاك - دستمزد بنگاههای مسكن بابت تنظیم قراردادهای ملكی - تعیین كرده و همه اعضای این صنف موظف به رعایت آن هستند، معادل نیم درصد برای معاملات خرید و یك چهارم درصد برای معاملات اجاره است؛ به این معنی كه هر كدام از خریدار و فروشنده باید نیم درصد ارزش ملك معامله شده را به مشاور املاك پرداخت كند و در معاملات اجاره نیز هر كدام از موجر و مستاجر باید یك چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازد.
پورسانت از رشد قیمت سهم می‌برد
مشاوران املاک در مغالطه‌ای آشکار می‌گویند كه چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاوران املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلا 100 هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق الزحمه مشاوران املاک درصدی از قیمت مسكن می‌باشد، استدلال آنها كاملا اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد می‌كند.
پورسانت بنگاه چند برابر هزینه محضر
حق‌الزحمه مشاوران املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسئولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاوران املاک نیست؛ به طوری که بر اساس قانون هرگونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاههای املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.
افزایش بنگاه‌ها به خاطر چیست؟
بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد. حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاوران املاک در سطح شهر بوده‌ایم؛ به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌كنند و تعداد مشاوران املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌های مواد غذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند.
پورسانت زیاد مشكل‌ساز است
تعداد مشاوران املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد، بنابراین در شرایطی که این تعداد چندین برابر استاندارد مورد نیاز است - به اذعان رییس اتحادیه دو برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاوران املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، در شرایط کنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از 12 درصدی است!)
تقسیم ناعادلانه پورسانت
در سطح كشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند. با عنایت به وجود حدود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاههای غیرمجاز، حدودا برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاوران املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاوران املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان خواهد بود. بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسیون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.
پورسانت زیاد شود، معاملات رونق می‌گیرد!
برخی از مشاوران املاک عنوان می‌كنند که با افزایش نرخ حق کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چراکه اولا رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است. ثانیا افزایش حق کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌‌های معاملاتی است.
مقایسه ناصواب با آژانس‌های خارجی
در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاوران املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است، باید گفت كه اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است. ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد. به عنوان نمونه چین نمی‌تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهای مورد نظر، تا 70 درصد کمیسیون دریافتی مشاوران املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌گردد؛ رابعا باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاوران املاک در کشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.
تولید باید جایگزین واسطه‌گری شود
آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی - نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت كنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهند.»
ویدیو : دلیل افزایش مشاورین املاک چیست؟