حذف ریسک از بازار دوم مسکن : وزیر راه‌وشهرسازی ضوابط مربوط به اولین گام برای ...
به گزارش مطابق آیین‌نامه‌ای كه نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس‌جمهور برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسكونی و غیرمسكونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مكلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای پروژه‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه‌وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت كنند.
محدودیتی كه از طرف قانون‌گذار برای تبلیغ تلویزیونی و مطبوعاتی پروژه‌های پیش‌فروش مسكن، تعیین شده با هدف جلوگیری از كلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های رایج در بازار دوم مسكن –بازاری كه آپارتمان‌های در حال ساخت به متقاضیان مسكن پیش‌فروش می‌شود- در نظر گرفته شده است. در این بازار، حجم قابل توجهی از پیش‌خریدها در پایان زمان وعده داده شده از طرف پیش‌فروشنده، ناكام می‌ماند و علاوه بر خلف‌وعده پیش‌فروشنده، موارد دیگری همچون كم‌فروشی یا پیش‌فروش یك واحد به چند نفر نیز از جمله مواردی است كه ریسك پیش‌خرید را هم‌اكنون در بازار دوم مسكن افزایش داده است.
برای رفع این چالش‌ها و موانع شناخته شده در بازار پیش‌فروش، روز گذشته وزیر راه‌وشهرسازی در ابلاغیه‌ای 4 ماده‌ای، تبلیغ و انتشار آگهی‌های پیش‌فروش، بدون داشتن مجوز از این وزارتخانه را ممنوع اعلام كرد و از مدیران استانی خود خواست بعد از دریافت درخواست پیش‌فروشنده‌های ساختمان، چنانچه مدارك شش گانه پروژه برای پیش‌فروش كامل بود، مجوز تبلیغات را حداكثر ظرف مدت 15 روز كاری صادر كنند.
پیش‌فروشنده‌ها در قالب این ابلاغیه موظفند مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، تاییدیه مهندس‌ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، تصویر پروانه اشتغال به كار مهندس‌ناظر، مدارك هویتی خود، مدارك وكیل خود، مدارك شركت سازنده و همچنین تصویر گواهی افتتاح حساب امانی در بانك عامل را به ادارات راه‌وشهرسازی تحویل دهند.
وزیر راه‌وشهرسازی در راستای این ابلاغیه، عملا اجرای طرح تشكیل «حساب امانی» كه ابتدای امسال وعده عملیاتی‌شدن آن را در بازار پیش‌فروش مطرح كرده بود، كلید زد. بر این اساس پیش‌فروشنده‌های مسكن و ساختمان باید قبل از اقدام برای اخذ مجوز پیش‌فروش از وزارتخانه، ابتدا یك حساب امانی نزد یكی از بانك‌های عامل افتتاح كنند.
در قالب حساب امانی، بانك عامل به نیابت از پیش‌خریدار، بر میزان پیشرفت فیزیكی ساخت‌وساز نظارت می‌كند و متناسب با پیشرفت پروژه، مبالغی را كه پیش‌خریدار در این حساب سپرده‌‌گذاری كرده است، به پیش‌فروشنده پرداخت می‌كند. تشكیل حساب امانی برای پیش‌فروش مسكن باعث شفافیت در مناسبات مالی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار می‌شود و به‌واسطه نظارت بانك، امكان دریافت مبلغ اضافه‌تر از كار انجام شده را از پیش‌فروشنده سلب می‌كند. البته وزیر راه‌وشهرسازی هفته دوم فروردین امسال، با بیان اینكه پیشنهاد تشكیل حساب امانی در بازار پیش‌فروش، به بانك مركزی ارائه شده است، اعلام كرد: حداكثر تا نیمه بهار امسال موافقت نهایی بانك مركزی را خواهیم گرفت.
پیش‌تر یك بانك خصوصی پیشنهاد ایجاد این حساب در بازار پیش‌فروش را مطرح كرده بود؛ اما ظاهرا طی چند روز اخیر بانك مسكن نیز برای ایجاد این حساب اعلام آمادگی كرده است. به این ترتیب تا زمانی كه بانك‌ها به راه‌اندازی حساب امانی اقدام نكنند، عملا یكی از مدارك شش گانه مورد نیاز پیش‌فروشنده برای اخذ مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش از ادارات راه‌وشهرسازی، تكمیل نخواهد شد و این بازار دوم مسكن كماكان در برزخ خواهد ماند. با این حال روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» مطلع شد بانك مركزی مخالفتی با تشكیل حساب امانی ندارد و احتمالا نیازی هم به اعلام رسمی آن به بانك‌ها نیست.
براساس این گزارش، پیش‌فروشنده‌ها برای اخذ مجوز تبلیغ و بازاریابی برای پیش‌فروش پروژه‌های خود، باید ساختمان در حال ساخت را حداقل به انتهای مرحله پی‌ریزی برسانند و دیگر همچون گذشته، امكان پیش‌فروش در مرحله خاكبرداری وجود ندارد. همچنین طبق مفاد دیگری از آیین‌نامه پیش‌فروش مسكن، سازنده‌ها باید حتما پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت كنند و معاملات پیش‌فروش را باید فقط در دفاتر اسناد رسمی و در قالب قرارداد محضری، با پیش‌خریدار انجام دهند.
دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به شرح زیر است:در اجرای ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1393، دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تبلیغ و درج آگهی در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، به شرح زیر ابلاغ می‌گردد:
ماده 1- تعاریف
کلیه اصطلاحات تعریف‌شده در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 29/ 10/ 1389 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب 20/ 03/ 1393 هیات وزیران به همان معانی مشروح و سایر اصطلاحات در معانی مشروح زیر در این دستورالعمل به کار می‌رود:
الف- آگهی پیش‌فروش: هرگونه تبلیغ و اطلاع‌رسانی به منظور جذب سرمایه‌گذار و انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای یک یا چند پروژه ساختمانی معین، از طریق بروشور، تراکت، نصب پلاکارد، توزیع کارت و امثال آن، صفحات جراید، صدا و سیما و کلیه محتواها و رسانه‌های دیجیتال موضوع آیین‌نامه ساماندهی و توسعه رسانه‌ها و فعالیت‌های فرهنگی دیجیتال، مصوب 24/ 05/ 1389 هیات وزیران.
ب- تعداد واحدها: تعداد واحدهای مندرج در پروانه احداث ساختمان، موضوع ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان
ج- حساب امانی: حساب امانی ویژه پیش‌فروش واحدهای ساختمانی، موضوع درخواست صدور مجوز انتشار آگهی، به موجب مقررات بانکی افتتاح می‌شود.
د- بانک عامل: بانک دارای مجوز فعالیت از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران که پیش‌فروشنده، حساب امانی ویژه پیش‌فروش خود را نزد آن افتتاح کرده است.
ماده 2- کلیات
1- وظیفه اجرای دستورالعمل به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، بر عهده ادارات کل راه و شهرسازی استان می‌باشد.
2- مهلت اعتبار مجوز صادره از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به مدت سه ماه از تاریخ صدور مجوز است. پس از اتمام مهلت مزبور، مجوز صادره از درجه اعتبار ساقط و متقاضی موظف است جهت دریافت مجدد آن، درخواست خود را تسلیم اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه کند.
ماده 3- وظایف پیش‌فروشنده
پیش‌فروشنده اعم از مالک رسمی زمین، سرمایه‌گذار، مستاجر یا نماینده قانونی وی موظف است مدارک زیر را به همراه فرم تکمیل شده درخواست صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 1) به اداره کل راه و شهرسازی محل وقوع پروژه ارائه کند.
1- تصویر برابر اصل تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
2- تصویر برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان
3- تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی پیش‌فروشنده (در صورتی که شخص حقیقی باشد).
4- در صورت مراجعه وکیل پیش‌فروشنده، تصویر برابر اصل وکالت‌نامه رسمی و شناسنامه و کارت ملی وکیل
5- تصویر برابر اصل آگهی تاسیس و آخرین تغییرات ثبت شده در روزنامه رسمی (در صورتی که شخص حقوقی باشد) به همراه مدارک احراز نمایندگی شخص حقوقی.
6- تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه.
تبصره: در مجموعه‌های احداثی (موضوع تبصره ذیل ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان)، علاوه بر مدارک فوق‌الذکر، تصویر برابر اصل تاییدیه مرجع صادرکننده پروانه در خصوص انجام 30 درصد تعهدات پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی نیز باید ارائه شود.
ماده 4- وظایف اداره کل راه و شهرسازی
اداره کل راه و شهرسازی استان پس از دریافت کلیه مدارک مندرج در ماده 3 از پیش‌فروشنده یا نماینده قانونی وی، ضمن ارائه رسید دریافت مدارک، موظف است طی حداکثر 15 روز کاری، عدم مخالفت خود را در قالب فرم صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 2)، به پیش‌فروشنده اعلام کند.
مراحل رسیدگی به درخواست‌های صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش به ترتیب زیر است:
1- ارائه مدارک توسط متقاضی به مدیریت مسکن و ساختمان
2- بررسی مدارک و ارائه رسید دریافت مدارک به متقاضی در صورت تکمیل بودن مدارک و در غیر این صورت اعلام کامل نبودن مدارک به متقاضی
3- صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش با امضای مدیرکل راه و شهرسازی استان
تبصره 1: در صورت نقص مدارک، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است موارد نقص پرونده را طی 5 روز کاری از طریق نشانی اعلامی یا پیامک به پیش‌فروشنده اعلام کند.
تبصره 2: در صورت عدم موافقت با صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است مراتب را با ذکر دلایل مخالفت، طی 15 روز کاری به پیش‌فروشنده اعلام کند.
اخبار اقتصادی - دنیای‌اقتصاد
ویدیو : حذف ریسک از بازار دوم مسکن