اجاره‌نشین‌ها در حالت اورژانسی : برنامه فوری كابینه از روزشنبه برای «مهار اجاره‌بها» ...
برنامه فوری كابینه از روزشنبه برای «مهار اجاره‌بها» چه باید باشد؟
اجاره‌نشین‌ها در حالت اورژانسی
با به پایان‌رسیدن ماه روزه، مشاوران‌املاك انتظار دارند تنها بخشی از بازار معاملات مسكن – نقل‌وانتقالات اجاره‌ای- كه فقط در ایام سه‌ماهه تابستان فعال است، لااقل در یك‌ماه باقیمانده از فصل جاری پا بگیرد و كسب‌وكار به خواب‌رفته بنگاه‌های مسكن را به حالت طبیعی برگرداند، اما با اطلاعاتی كه از دلالان بازار اجاره درباره سرنوشت اجاره‌بها به دست آمده، هم‌اكنون خارج‌شدن معاملات اجاره از ركود بی‌سابقه منوط است به یك تصمیم آنی از سوی دولت جدید.
مهلت قراردادهای غالب اجاره‌نشین‌ها معمولا در فصل تابستان سررسید می‌شود طوری كه در سایر ماه‌های سال حجم معاملات اجاره به كمترین حد می‌رسد، اما در حال‌حاضر رشد اجاره‌بها به قدری است كه تمدید یكی دو ماهه قراردادهای مربوط به تابستان91 جایگزین عقد قرارداد جدید یا تمدید یكساله آنها شده است و مستاجرها از این طریق به‌دنبال آن هستند تنظیم قراردادهای یكساله تابستان92 را به امید اقدام فوری دولت یازدهم ظرف هفته‌های آینده، لااقل به پاییز موكول كنند.
تحقیقات میدانی در شهر تهران نشان می‌دهد: در برخی مناطق قدرت اجاره‌نشین‌ها در مقایسه با تابستان گذشته بین 10 تا 50 درصد كاهش پیدا كرده است.
درباره برنامه فوری قابل‌اجرا توسط كابینه‌ای كه از روز شنبه با رای‌اعتماد مجلس، مسوولیت اجرایی از جمله وزارت راه‌وشهرسازی را برعهده می‌گیرد، پیشنهادهایی از سوی مدیران سابق وزارت مسكن وقت مطرح شده است.
در قالب این پیشنهاد‌ها وزیر جدید راه‌وشهرسازی باید در كوتاه‌مدت از ظرفیت خانه‌های خالی شهر تهران و در بلندمدت از ظرفیت قانون قدیمی مسكن‌اجاره‌ای كه هیچ‌وقت اجرا نشد، استفاده كند.
با نزدیک شدن به آخرین ماه طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن، حضور دو گروهی که در حال حاضر عمده‌ترین فعالان این بازار محسوب می‌شوند در بنگاه‌های مسکن از زوایای مختلف قابل توجه است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، با تداوم شرایط رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، همچنان عمده فعالان این بازار مستاجران و موجران هستند که برای تقاضا یا عرضه واحدهای مسکونی، به بنگاه‌های مسکن رفت‌وآمد دارند.
این در حالی است که از ابتدای آغاز فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن تاکنون که نزدیک به دو ماه از آن می‌گذرد، همچنان شرایط مشابهی نسبت به روزهای اول تیرماه در بازار اجاره حاکم است.
بازار اجاره بها امسال یک خصلت به‌خصوص هم دارد که در سال‌های گذشته کمتر مشاهده شده یا اصلا مشاهده نمی‌شد و آن تداوم التهاب قیمت‌ها در آستانه آخرین ماه جابه‌جایی نسبت به روزهای ابتدایی تابستان است.
در روزهای کنونی امسال(اواخر مرداد) برخلاف مدت مشابه سال‌های گذشته که با گذشتن از نیمه مردادماه، التهاب بازار اجاره مقداری فروکش می‌کرد و مالکان در برابر چانه‌زنی مستاجران انعطاف بیشتری از خود نشان می‌دادند، هنوز سطح عمومی قیمت‌ها در بازار اجاره بالاتر از ارزش واقعی آپارتمان‌هایی است که برای عرضه به مشاوران املاک سپرده شده است.
با این حال، هر چند هنوز تا روزهای پایانی فصل اجاره حداقل یک ماه زمان در اختیار مستاجران است تا در این مدت، ملک دلخواه خود را با شرایط مناسب‌تر پیدا کنند، اما ترجیح اغلب مالکان و مستاجران بر این است که با تمدید قرار داد سال قبل، خود را از التهاب موجود در بنگاه‌های مسکن حفظ کنند.
این در حالی است که بنا بر اظهار مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد امسال در پایان فصل، اجاره قیمت‌ها و میزان عرضه و تقاضا به چه حدی خواهد رسید.
خالی شدن بنگاه‌ها از متقاضیان اجاره در برابر رکودی که امسال در بازار معاملات خرید و فروش مسکن هم با آن مواجه‌اند نکته دیگری است که این تصور را برای مشاوران املاک به وجود آورده که بالا بودن قیمت‌های پیشنهادی موجران باعث شده اغلب مستاجران یا قراردادشان را تمدید کنند یا با گرفتن چند ماه مهلت از موجر صبر کنند تا پس از فروکش کردن التهاب در بازار اجاره یعنی اواخر شهریور ماه یا پس از آن، برای اجاره واحد مسکونی جدید اقدام کنند.
مهاجرت مستاجران به مناطق پایین‌تر
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از واقعیت بازار اجاره تابستان 92 حاکی است: هم اکنون درصد قابل توجهی از متقاضیان بازار اجاره مستاجرانی هستند که سال‌های قبل و پارسال در مناطق بالاتر پایتخت ساکن بوده‌اند و امسال به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره مجبور شده‌اند در مناطق پایین‌تر آپارتمان مورد نظر خود را جست‌وجو کنند.
این در حالی است که درصد دیگری از مستاجران که در همان منطقه محل سکونت قبلی خود به دنبال اجاره آپارتمان هستند به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی درنتیجه افزایش قیمت‌ها به سکونت در آپارتمان‌های کوچک متراژتر یا قدیمی‌تر رضایت می‌دهند.
در این میان برخی مشاوران املاک در مناطق مختلف از کاهش 10 تا 50 درصدی قدرت خرید مستاجران در سال جاری خبر می‌دهند که بخش قابل توجهی از آن متاثر از تورم عمومی است و بخشی دیگر به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها برمیگردد.
رکود به رغم تعادل عرضه و تقاضا
به گزارش «دنیای اقتصاد»، امسال در بازار اجاره مسکن، هم تقاضا وجود دارد و هم متناسب با این سطح تقاضا، عرضه.
اما بنگاه‌های مسکن رفت و آمدی را که سال‌های قبل در این روزها در آنها وجود داشت شاهد نیستند، به عبارت صریح‌تر، حضور طرفین معاملات اجاره در بازار تاکنون منجر به امضای حجم قابل توجه قرارداد اجاره مانند آنچه سال‌های پیش در این دوره از سال رایج بود، نشده است.
مهم‌ترین علتی که مشاوران املاک در تشریح وضعیت رکودی کسب‌وکار خود بیان می‌کنند به غیرواقعی بودن رقم درخواستی موجران بابت اجاره آپارتمان برمیگردد که باعث شده بنگاه‌ها از مستاجرخالی شود.
در این میان عمده‌ترین فعالیت روزمره مشاوران املاک این روزها به فایل کردن درخواست‌های مستاجران و همچنین آپارتمان‌های عرضه شده از سوی موجران برمیگردد که اغلب حتی منجر به بازدید هم نمی‌شوند.
مستاجران خسته از چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه
با این وجود برخی مالکان هم هستند که با مشاهده این وضعیت دست مشاور املاک را باز گذاشته‌اند تا با رقمی معقول‌تر ملکشان را اجاره دهند.
این در حالی است که این روزها اغلب مستاجران هم از چانه‌زنی خسته شده‌اند و به محض مشاهده فایلی که با قیمتی بالاتر از توان مالی آنها به بازار اجاره عرضه شده است به سراغ فایل‌های دیگر یا بنگاه‌های دیگری می‌روند و‌ترجیح می‌دهند وقت خود را بر سر چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه هدر ندهند.
ارقام بالای اجاره برای واحدهای کوچک‌متراژ کمتر از 50 مترمربع نیز بازار این دسته از واحدها را با مشکلات خاصی رو‌به‌رو کرده است.
اجاره این واحدها که در مناطق مرکزی و معمولی شهر هم اکنون از مرز 500 هزار تومان گذشته و تا 1 میلیون تومان نیز می‌رسد متقاضیان این دسته از واحدها را که اغلب مجردها یا زوج‌های جوان هستند با مشکل مواجه کرده است.
این در حالی است که اغلب مالکان این واحدها خواهان دریافت اجاره هستند و از پذیرفتن ودیعه‌های بیش از 10 میلیون تومان خودداری می‌کنند.
اما، واقعیت‌های روزهای اخیر بازار اجاره به گونه‌ای است که نمی‌توان روزهای پایانی این فصل را به طور دقیق پیش‌بینی و تعیین کرد که آیا قیمت‌ها متعادل‌تر می‌شود یا خیر؟
اما آنچه مسلم است اینکه در صورت ادامه و تشدید رکود در بازار اجاره، مالکان هم مجبور می‌شوند قدری از مواضع غیرمنطقی خود پایین آمده و قیمت‌های پیشنهادی‌شان را به واقعیت نزدیک‌تر کنند.
نسخه اجاره‌بها؛ قانون دهه 70
دولت در چند سال اخیر برای تامین نیاز اجاره‌نشین‌های ساكن تهران احداث «مسكن‌مالكیتی» برای آنها را پیگیری كرد و برای گروه‌هایی كه دنبال «مسكن‌اجاره‌ای» بودند و به دو علت –ناتوانی در تامین مسكن‌ملكی یا عدم تمایل به خرید مسكن‌ملكی- هرگز به عنوان متقاضی در بازار خرید مسكن حاضر نمی‌شدند، برنامه ساخت مسكن‌مهر را به اجرا درآورد، غافل از اینكه بازار بكر 400 هزار واحدمسكونی خالی از سكنه در تهران اگر با اقدام به‌موقع دولت و مجلس، برای صاحبان این واحدها ناامن می‌شد، حداقل 200 هزار واحدمسكونی به ظرفیت آپارتمان‌های اجاره‌ای شهر تهران اضافه می‌شد و در نتیجه تب اجاره فروكش می‌كرد.
احداث نزدیك به 2 میلیون واحد مسكونی‌مهر در كشور و 500 هزار از این واحدها برای شهر تهران، اگرچه بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسكن را از صف تقاضا خارج كرد، اما وضع موجود اجاره‌بها نشان می‌دهد سهم كسانی كه از بازار اجاره وارد بازار مسكن‌مهر شده‌اند در اندازه‌ای كه تاثیرگذار باشد، نبوده است بلكه عمده پیش‌خریداران مسكن‌مهر گروه‌هایی بودند كه بیشتر در بازار خرید حضور داشتند و با مراجعه‌های مكرر به این بازار، به التهاب قیمت‌ها می‌افزودند.
با این حال، هم‌اكنون جای برنامه‌ای كه مختص بازار اجاره باشد و بتواند اثرگذارتر از برنامه‌ها و طرح‌های قبلی، ریشه تورم اجاره‌بها را خشك كند، خالی است.
در این باره محمود جهانی مدیركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن سابق به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم در مواجهه با چالش كنونی بازار اجاره‌نشین‌ها باید در دو فاز كوتاه‌مدت و میان‌مدت، چالش را كنترل كند. برای كوتاه‌مدت استفاده از ظرفیت خانه‌های‌خالی پیشنهاد می‌شود كه این ظرفیت از طریق تصویب دریافت مالیات، در اختیار بازار اجاره قرار خواهد گرفت. در میان‌مدت نیز باید قانون مصوب سال77 تحت عنوان «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسكونی‌اجاره‌ای» مورد توجه قرار بگیرد.
جهانی افزود: لایحه این قانون در زمان وزارت عباس آخوندی طراحی شد و در شورای‌ویژه دولت كه مرحوم نوربخش– رییس كل وقت بانك‌مركزی- در آن حضور داشتند از آن دفاع شد و سرانجام در سال77 كه وزیر تغییر كرد به تصویب رسید؛ اما عدم اعتقاد به مفاد این قانون ظرف سال‌های اخیر، تاكنون مانع بروز مزایای این قانون در بازار اجاره شده است.
در قالب این قانون مقرر شده بود ظرف 10سال بین 300 هزار تا 400 هزار واحدمسكونی اجاره‌ای ساخته شود طوری كه این واحدها ابتدا بین 10 تا 15 سال در بازار اجاره مورد استفاده قرار بگیرند و سپس تبدیل به اجاره‌به‌شرط تملیك شود، اما در سال77، میل دولت به ساخت مسكن اجاره‌به‌شرط تملیك بیشتر از مسكن‌اجاره‌ای بود.
جهانی تاكید كرد: این قانون به دولت اجازه می‌دهد واحدهای ساخته‌شده را 2سال به هر مستاجر اجاره دهد و حداكثر برای یك دوره 2ساله آن را تمدید كند و اگر این قانون اجرا می‌شد نیاز اجاره‌ای اقشار كم‌درآمد و زوج‌های جوان را تامین می‌كرد؛ ضمن اینكه در این قانون پیش‌بینی ایجاد شركت‌های مدیریت اجاره‌داری نیز شده بود.
مدیركل سابق دفتر اقتصاد مسكن با بیان اینكه دولت‌های گذشته مسكن‌ملكی را به مسكن‌اجاره‌ای ترجیح می‌دادند؛ در حالی كه نگاه واحد به این دو بازار مستقل، درست نیست، افزود: علاوه بر قانون مصوب دهه70، ماده‌ای از قانون ساماندهی مسكن كه آن هم بر ساخت مسكن‌اجاره‌ای تاكید دارد نیز باید سرلوحه دولت جدید در بخش مسكن برای مهار اجاره‌بها قرار بگیرد./دنیای اقتصاد
ویدیو : اجاره‌نشین‌ها در حالت اورژانسی